O pagamento de dívida de contrato de aluguel pelo fiador não altera o prazo prescricional para o ajuizamento de ação de regresso contra o devedor originário, que continua sendo de três anos. O que muda é apenas o marco inicial do prazo, que passa a ser o dia da quitação da dívida, em vez da data de seu vencimento.

Com esse entendimento, os ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) restabeleceram sentença que considerou prescrito o direito de um fiador entrar com ação de ressarcimento contra o devedor principal.

A ação foi proposta quatro anos e oito meses após o pagamento da dívida e, segundo o relator do caso no STJ, ministro Marco Aurélio Bellizze, não houve nova relação jurídica capaz de modificar os prazos prescricionais, já que o pagamento feito pelo fiador é apenas uma sub-rogação da obrigação.

“Dessa forma, ocorrendo a sub-rogação do fiador nos direitos do credor, em razão do pagamento da dívida objeto de contrato de locação, permanecem todos os elementos da obrigação primitiva, inclusive o prazo prescricional, modificando-se tão somente o sujeito ativo (credor), e, também, por óbvio, o termo inicial do lapso prescricional, que, no caso, será a data do pagamento da dívida pelo fiador, e não a de seu vencimento”, explicou o ministro.

Obrigação pessoal

Segundo o artigo 206 do Código Civil de 2002, o prazo prescricional relativo à cobrança de aluguéis é de três anos. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) entendeu que houve mudança na relação jurídica, que passou a ser uma obrigação pessoal, com prazo prescricional de dez anos.

Assim, o TJSP aplicou a prescrição do artigo 205 do código, prevista para as relações de natureza pessoal, por considerar que o fiador não buscava receber um aluguel do devedor, mas sim exercitar o direito de regresso decorrente de uma dívida paga em nome de terceiro.

Mera substituição

Segundo o ministro Bellizze, no entanto, a correta interpretação do caso conduz à manutenção da relação jurídica e, consequentemente, à aplicação do prazo prescricional previsto para a obrigação inicial (pagamento de aluguel).

Ele apontou que, nos termos do artigo 831 do Código Civil, “o fiador que pagar integralmente a dívida fica sub-rogado nos direitos do credor”. Além disso, o artigo 349 estabelece que “a sub-rogação transfere ao novo credor todos os direitos, ações, privilégios e garantias do primitivo, em relação à dívida, contra o devedor principal e os fiadores”.

De acordo com o ministro, o pagamento feito com sub-rogação não extingue a obrigação principal, ocorrendo apenas uma substituição do sujeito ativo, sem o surgimento de nova dívida, fato que seria capaz de ensejar nova relação jurídica.

Fonte: STJ

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu pela manutenção da fiança em um caso analisado no final de março desde ano em que houve prorrogação de contrato de locação de imóvel urbano por prazo indeterminado – Recurso Especial nº 1.634.048 – MG (2016/0080731-0), de 4/5/17.

Na ocasião, o Tribunal entendeu que não deveria haver alteração da responsabilidade dos fiadores junto ao locador uma vez que não houvera denúncia da locação mesmo diante da decretação de falência do locatário. Desta forma, seguindo precedentes do próprio Tribunal, admitiu-se a prorrogação da fiança nos contratos locatícios prorrogados por prazo indeterminado, desde que haja previsão expressa no contrato de locação.

Em 2007, houve um intenso trabalho dos Secovis, que atuaram junto ao STJ, para esclarecer o escopo da Súmula nº 214, que dispõe: “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.” Por maioria de votos, na ocasião, a Sexta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que a Súmula 214 não se aplica à prorrogação de contrato de locação, mas ao aditamento sem anuência do fiador.

Para a Câmara Brasileira de Comércio e Serviços Imobiliários (CBCSI), os questionamentos acerca da fiança locatícia colocam em risco a segurança jurídica dos contratos. Por isso mesmo a entidade tem proposto alterações legislativas e realizado intervenções junto ao Poder Judiciário na busca de fortalecer o papel estratégico do setor da habitação para o país.

A política de habitação brasileira resulta de inúmeros fatores e a locação exerce papel fundamental neste contexto. Segundo dados do IBGE, no período de 2004 a 2014, constatou-se um crescimento gradual dos domicílios alugados de 15,4% para 18,5%.

A representação da CBCSI busca fortalecer o setor de comércio e serviços imobiliários defendendo os interesses empresariais e de condomínios com comprometimento, ética e transparência. A Câmara reúne 22 Sindicatos da Habitação e associações setoriais, sob a Coordenação Geral do Secovi Rio.

Compõem a entidade os sindicatos de Alagoas, Bahia, Goiás, Mato Grosso, Mato Grosso do Sul, Minas Gerais, Paraíba, Paraná, Pernambuco, Rio Grande do Norte, Rio Grande do Sul, Santa Catarina, São Paulo, Tocantins e Distrito Federal; além da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), AADIC (Associação das Administradoras de Imóveis do Ceará) e Abadi (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis).

(Secovi Rio)