Se a intenção for moradia e o valor financiado for menor, pode ser interessante adquirir a casa própria. Para investir, há opções melhores

Comprar ou alugar um imóvel? 

Um tempo atrás, considerando só a matemática, sem contar questões sentimentais, a resposta mais comum a essa pergunta era de que comprar não valia a pena. O valor dos imóveis no Brasil havia passado por uma alta muito grande, os juros do financiamento eram caros e deixar o dinheiro na renda fixa dava um retorno muito melhor.

Mas agora o cenário é outro. A taxa básica de juros Selic está em 4,5% ao ano, seu menor nível histórico. E os juros de financiamento imobiliário também caíram para os menores percentuais já registrados, embora ainda não sejam uma bagatela. Do outro lado, deixar o dinheiro na renda fixa já não dá muito retorno. Para completar, o preço dos imóveis residenciais têm passado por uma certa estagnação, já que os valores subiram menos que a inflação.

Diante dessa mudança de quadro, neste momento bastante peculiar da economia, será que comprar imóvel pode voltar a ser uma alternativa interessante? Se o objetivo for sair do aluguel, a depender do quanto será financiado, pode sim valer a pena comprar, dizem especialistas. Mas ainda depende de vários fatores, como região, estabilidade do seu emprego, valor da entrada e até o seu perfil de risco nos investimentos.

Comprar para morar

A presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Cristiane Portella, avalia que há dois fatores que acabam pendendo a balança mais para o lado da aquisição do imóvel.

O primeiro é que, com os últimos anos de mercado imobiliário em marcha lenta, há um bom estoque de imóveis disponível. Embora o preço nominal tenha subido um pouco, ele ainda não se recuperou de fato e, na média, avança abaixo da inflação. Isso faz com que o investimento inicial seja um pouco menor, proporcionalmente, que em outros momentos da história recente do Brasil.

Em segundo lugar, ela pontua que as taxas de juros imobiliários, que são de longo prazo, nunca estiveram num nível tão baixo. “As pessoas que adquirem hoje vão fazer um financiamento de 30 anos com essa taxa de juros. E a gente fala de uma subida de juros daqui a dois, três anos. É um conforto pra quem está comprando algo cujos preços ainda não subiram, com boa oferta. Neste momento, é mais vantagem adquirir do que alugar. Mas claro que é uma decisão muito particular da pessoa”, afirma.

De acordo com o fundador e presidente do comparador de juros Melhortaxa, Rafael Sasso, o consumidor precisa avaliar o custo de oportunidade: vale a mais a pena fazer um financiamento e pagar juros ou não comprar agora e investir a grana da entrada, acumulando o rendimento?

“Para moradia, vale a pena comprar financiado. Se procuro uma casa para comprar para sair do aluguel, a taxa de juros e dos bancos está na baixa histórica. Pode até ter mais redução de taxa. Está num momento em que o mercado imobiliário ainda não voltou com força e que dá para fazer uma boa compra. Daqui a seis meses, de repente cai (mais) a taxa, mas os imóveis vão se valorizar”, diz.

Entre comprar e alugar, um conselho de planejadores financeiros costuma ser o seguinte: aplicar o dinheiro da entrada do imóvel e usar os rendimentos para pagar parte do aluguel ou até o valor integral. Mas com a rentabilidade dos investimentos mais conservadores comprometida como está agora, fica mais difícil multiplicar o dinheiro aplicado. Para ter um retorno mais interessante e tentar cobrir as altas do aluguel, o investidor teria de se arriscar mais na renda variável. Mas nem todos têm esse perfil.

Outra ponderação dos especialistas é que, pelo histórico inflação e juros no Brasil, é possível que as taxas voltem a subir nos próximos anos. Se isso ocorrer, o custo do financiamento poderia ficar abaixo dos juros que você receberia quando investisse na renda fixa, o que seria um excelente negócio. É algo incomum, mas isso já aconteceu, lembra Sasso.

Ainda no governo de Dilma Rousseff, houve uma queda da Selic, seguida de uma alta. Quem fez contratos de empréstimo a longo prazo acabou pagando um pouco menos ao banco do que recebeu posteriormente em aplicações de renda fixa.

“É um momento interessante, uma oportunidade boa. O crédito nos bancos está mais baixo e a portabilidade está funcionando. Então se a taxa de juro cair mais um ponto percentual, posso migrar para outra instituição. Desse prisma, faz sentido comprar”, diz ele.

Atenção ao CET (não o marronzinho da rua)

Sasso pondera ainda que quem pensa em comprar deve ter em mente os demais custos do financiamento, aqueles que vão além da taxa de juros e que acabam encarecendo o processo de compra. Fique atento, portanto, ao Custo Efetivo Total (CET), que inclui seguro e tarifas do banco.

Para ele, também é importante avaliar o bairro onde deseja morar. Às vezes, um aluguel possibilita que uma família possa morar numa região mais central, onde não teria condições de bancar um imóvel. Nesses casos, o aluguel ainda pode ser mais interessante.

Um levantamento do Melhortaxa mostra que o preço de um aluguel no Itaim Bibi, região nobre de São Paulo, teria o custo de uma parcela inicial de um imóvel mais barato, num bairro menos cobiçado da capital paulista. No entanto, o financiamento no Sistema de Amortização Constante (SAC) tem as prestações iniciais mais caras e as finais, mais baratas — ou seja, aos poucos a parcela do financiamento ficaria mais distante do valor do aluguel.

Simulação de financiamento imobiliário

Fonte: Melhortaxa

Por outro lado o aluguel tende a sofrer reajuste todo ano, conforme a inflação medida pelo IGP-M (ou o índice que esteja no contrato). No fim de 30 anos, quem financiou pelo SAC um apartamento em um bairro menos cobiçado, depois desse prazo estaria pagando menos mensalmente do que quem permaneceu no aluguel em um bairro nobre.

Os especialistas consultados pelo Valor Investe também alertam que, se a compra do imóvel não for à vista, exige mais cuidados. O consumidor deve entender os riscos de se comprometer com um bem caro e de baixa liquidez (difícil de transformar em dinheiro). É uma dívida que costuma ser longa, portanto, avalie os riscos de perda de emprego (fonte de renda) e o quanto você pagará no total de juros ao fim do prazo de financiamento.

Comprar para investir

Investir em imóveis diretamente não é tão fácil quanto possa parecer. Ainda existe uma mentalidade, por conta do “boom” imobiliário que tivemos no Brasil, de que imóvel sempre se valoriza. Mas isso nem sempre ocorre. É um risco. Pode se valorizar e pode também se desvalorizar. E as circunstâncias que mexem com o preço de um imóvel muitas vezes são externas e difíceis de controlar.

Além disso, o proprietário tem diversas obrigações, como pagamento de impostos, arcar com reformas, condomínio, comissões de corretores e lidar com inquilinos. Você ainda sofre risco de vacância (que é o imóvel ficar desocupado) e de calote. Precisa cuidar da estrutura para que ela não se desvalorize. Se precisar vender, o bem pode ficar um tempo encalhado, como vem acontecendo nos últimos anos.

Se a intenção é investir em tijolos, uma opção um pouco mais atrativa para quem não é especialista nesse tipo de ativo é partir para fundos imobiliários. “O fundo imobiliário facilita, por questões de liquidez e custo que se tem com vacância. O mercado de aluguel está voltando, mas vejo o de aquisição numa velocidade mais acelerada”, diz Cristiane.

“Quando se fala de investimento, é diferente de moradia, não tem o componente emocional. Imagina gerir um imóvel, dá um trabalho grande, tem custo com imobiliária. Valorização ou não desse imóvel ao longo do tempo é um risco. Também tem que avaliar se tenho dinheiro para comprar à vista ou vou financiar. Porque financiar um investimento gera um custo que não vale a pena”, afirma Sasso. Para ele, os fundos fazem mais sentido se a intenção é investir.

Embora o retorno do aluguel tenha melhorado, ficando 4,72% ao ano em novembro, ele ainda está abaixo de outras aplicações. Nos fundos imobiliários, há retorno de 0,5% ao mês, ou cerca de 6% ao ano, melhor que aplicações no CDI, por exemplo. E se a idéia é risco (no caso dos imóveis de vacância e liquidez), sempre há opções de fundos de renda variável que podem compor uma carteira diversificada com risco moderado e uma rentabilidade melhor.

Mesmo com todos os argumentos lógicos, ainda há uma disputa entre razão e emoção quando se fala de comprar ou alugar. Depende se você tem o sonho da casa própria, se tem apego a um bairro, se prefere poder se mudar, se quer um imóvel mais personalizado.

Fonte: Valor Investe