Especialista em segurança condominial dá dicas sobre como gerir as áreas comuns e alerta para maior movimento de crianças e adolescentes nesta época do ano.

As tão esperadas férias escolares estão chegando e o período mais aguardado pela criançada pode ser o mais temido para os pais e responsáveis. À medida em que crianças e adolescentes ficam mais tempo em casa, cresce a preocupação dos administradores de condomínio sobre a segurança dos moradores, bem como o aumento do fluxo de movimento nas portarias, com o entra e sai de moradoras e visitantes.

Em virtude as férias, muitos moradores viajam e é nessa época também que muitos apartamentos ficam vazios e com isso, pessoas mal intencionadas podem tentar invadir o condomínio para cometer furtos. Com isso, a Ensiva, corporação especializada em fornecer serviços terceirizados para condomínios, preza nos residenciais em que atua, a utilização de uma gestão responsável em sinergia com os demais funcionários, corpo administrativo e gestão condominial.

“É preciso que exista uma força tarefa e todos trabalhem em sintonia. Não adianta o segurança estar atento na entrada e saída de veículos se o porteiro comete alguma falha ou se o próprio morador de maneira inconsciente facilita a entrada de pessoas não autorizadas no condomínio” – alerta Alexandre Amadeu, sócio da Ensiva.

Ainda de acordo com o especialista em segurança condominial, por serem espaços muito utilizados durante as férias, as áreas comuns devem estar em perfeitas condições de uso, sempre muito bem limpas e organizadas conforme o porte do prédio. “Manter locais comuns seguros e protegidos, garantir a segurança, resolver impasses entre moradores e de forma geral, manter as normas de boa convivência para crianças é dever do síndico, mas para que tudo ocorra da melhor maneira, o síndico, o porteiro, os seguranças e demais funcionários têm de ficar atentos ao que foi definido anteriormente” – alerta.

A gestão precisa ser completamente imparcial de modo que as regras funcionem para todos, além disso, reforçar regras de boa convivência e de segurança em comunicados para os moradores é fundamental nesta época do ano e pensando em evitar falhas na comunicação entre condomínio e moradores e manter a sensação de segurança e o conforto de todos, a Ensiva prepara seus funcionários para lidar em momentos como estes. Veja recomendações essenciais:

Redobre os cuidados com a segurança: Peça aos moradores que mantenham atualizados o cadastro de pessoas e profissionais autorizados a entrar no condomínio, assim como o modelo e placa do veículo dos moradores, assim, qualquer tentativa de invasão desta maneira será facilmente barrada.

Controle de acesso ao condomínio: Em dias de festas, solicite uma lista de presença antes do evento de modo a facilitar a liberação dos convidados sem penetras. Informe os condôminos a importância de fechar o portão sempre que sair do condomínio sem brechas para que outras pessoas se aproveitem deste momento para invadir o espaço.

Reforce as regras do regimento interno: Moradores bem informados são moradores que contribuem para uma gestão eficiente. É importante que todos saibam das regras não só de convivência, mas também de segurança e de zeladoria com as áreas comuns, halls de entrada, garagem, espaço pet, quadras e piscinas. Assim, o time de segurança perderá menos tempo dizendo o óbvio e podendo cuidar mais daquilo que de fato, merece atenção.

Fontes:
https://sindicojf.com.br/todas/ferias-escolares-como-os-condominios-devem-se-preparar/
https://www.fmetropolitana.com.br/ferias-escolares-dicas-para-os-condominios-se-prepararem/

Manter a manutenção preventiva em dia é fundamental para garantir a segurança dos moradores e não abrir precedentes para uma responsabilização civil do síndico.

Prevenir incêndios é tão importante quanto saber apagá-los. E no caso dos condomínios, a responsabilidade de manter em dia as instalações elétricas cabe ao síndico. Revisões periódicas, manutenções e até a substituição das instalações passa, necessariamente, pela iniciativa dele em promover melhorias ou levar ao conhecimento dos moradores as dificuldades do edifício. Um incêndio em um apartamento ou na área comum pode afetar toda a estrutura do prédio e envolver centenas de pessoas.

Redes elétricas subdimensionadas, fiação obsoleta incompatível com a quantidade de equipamentos ligados à rede, instalações feitas sem supervisão profissional e muitas vezes expostas, são algumas das irregularidades que podem causar problemas elétricos em condomínios ou nos apartamentos. A última pesquisa divulgada pelo Corpo de Bombeiros de Santa Catarina identificou que cerca de 70% dos incêndios em edificações são causados por interferência humana. Seja de forma direta, geralmente com dolo, ou indireta, por negligência, imperícia ou imprudência nas instalações elétricas ou ainda uso inadequado de eletrodomésticos.

De acordo com o engenheiro eletricista Andres Martinez, a maioria dos incidentes em prédios ou nas unidades tem origem no envelhecimento da fiação ou defasagem causada pelas constantes instalações de equipamentos elétricos que não eram usuais ou não existiam na época em que o empreendimento foi construído.

“Geralmente os moradores aumentam a potência dos disjuntores sem saber se a rede suporta, sendo muito comum encontrar nos apartamentos tomadas derretidas, interruptor com mau contato, aparelhos de refrigeração ligado sem tomadas comuns, e até mesmo disjuntor colado com fita isolante para não cair. Antigamente os projetos previam um chuveiro elétrico de até 4.200W, uma TV de 14 polegadas, um ventilador de 100W, por exemplo. Hoje, o chuveiro varia entre 7.200 e 9.000W (mais que o dobro), são duas ou três TVs de 54 polegadas e uma média de dois aparelhos de ar condicionado por unidade”, comenta.

Quadro elétrico

Outro fator preocupante é a falta de manutenção preventiva dos quadros elétricos, já que praticamente ninguém lembra de que existe essa necessidade. “Quase 100% dos edifícios que visito nunca fizeram manutenção preventiva nos quadros. Só fazem reparo quanto acontece algum defeito e são obrigados a chamar alguém, que normalmente é um eletricista, para consertar. E não estou falando somente de prédios novos, com até 10 anos de uso. Isso acontece inclusive em prédios antigos, com 40 anos, que podem sofrer sobrecarga elétrica com a instalação de equipamentos eletrônicos e eletrodomésticos de última geração”, avalia o especialista.

Com o avanço da tecnologia, hoje é possível fazer o diagnóstico da estrutura com uma câmera térmica, através da imagem em infravermelho. O equipamento aponta precocemente defeitos que possam estar acontecendo nas instalações e assim se torna possível sanar os defeitos antes mesmo que eles causem algum acidente grave. Sendo assim, o primeiro passo do gestor deve ser mapear toda a instalação elétrica do seu condomínio, a fim de detectar possíveis falhas e identificar se há a necessidade de manutenção ou troca de fios com muitos anos de uso.

Para o engenheiro Evânio Ramos Nicoleit, conselheiro e diretor do CREA/SC, fatores como quedas de tensão, choques elétricos, cheiro de queimado ou fumaça advindo de pontos elétricos, tomadas que aquecem, desarme de dispositivos de proteção, luz intermitente nas lâmpadas, são sinais que podem indicar que há algo de errado com a instalação elétrica do empreendimento.

“Independente de checklist de inspeção, recomenda-se periodicamente a contratação de um profissional ou empresa, devidamente registrado nos órgãos de classe, a fim de promover uma inspeção qualificada ou antecipar e resolver problemas nas instalações. Da mesma forma como os síndicos precisam conferir alguns itens para a renovação de alvarás, a manutenção preventiva do sistema elétrico deveria fazer parte do check-up anual”, avalia. Nos casos de adequação ou reforma de edifício de uso coletivo, o projeto deve ser submetido à CELESC pela plataforma PEP (Projetos Elétricos de Particulares), sendo aprovado ou não com base em suas características técnicas.

Obras

Nem sempre é fácil aprovar reformas desse tipo, já que as benfeitorias não são aparentes – como uma reforma do salão de festas ou uma piscina nova – e, geralmente, têm um custo alto. Por isso, a recomendação de Martinez é de que primeiramente o síndico deve pedir uma avaliação técnica para identificar se há problemas e quais são as necessidades de reestruturação das instalações.

“O estudo deve ser apresentado em Assembleia, com a ajuda dos profissionais que realizaram a avaliação, para que eles possam apresentar os detalhes, tirar dúvidas e sugerir cronograma de ações conforme a realidade de cada condomínio. Os síndicos são apenas gestores e não possuem conhecimento técnico nessa área. E muitas vezes por falta de informação não se dão conta do risco que estão correndo ao não se preocuparem com as instalações elétricas do prédio”, comenta.

Além disso, ele destaca a importância dos apartamentos também passarem por uma revisão na fiação caso o condomínio passe por uma reforma elétrica que envolva a caixa de distribuição. “Se o prédio chegou ao ponto de precisar deste tipo de reforma, isso quer dizer que os apartamentos já passaram desse ponto há algum tempo”, afirma o especialista.

Em São José, no Residencial Monte Carlo I, em Campinas, a síndica Roseane Reuter teve o apoio integral dos proprietários das 42 unidades. A frente do condomínio há cinco anos, ela precisou alterar os quadros elétricos do edifício, que estavam com sobrecarga elétrica e obsoletos causando riscos para os condôminos. “Trocamos toda a fiação, desde os quadros localizados na garagem até a caixa dos disjuntores nos apartamentos. E para isso contamos com a assessoria de profissionais que acompanharam a obra do início ao fim, o que foi imprescindível para o andamento do trabalho, concluído em 25 dias”, avalia.

Além da segurança gerada com a modernização dos equipamentos, os moradores também conseguiram diminuir os gastos com a conta de energia elétrica. No total, o investimento foi de aproximadamente R$ 75 mil, incluindo quadros, cabos elétricos, mangueiras que precisaram ser trocadas e alvenaria.

Legislação

De acordo com Nicoleit, no país existem regras e normas técnicas da ABNT (NBR 5.674, NBR 14.037, NBR 16.280 e NBR 15.575) para as instalações elétricas, desenvolvidas por especialistas com o objetivo de evitar acidentes, preservar vidas, imóveis e o patrimônio. O Código Civil prevê no Artigo 1.348 a manutenção do condomínio, bem como as obras realizadas no empreendimento e o zelo pela prestação de serviços.

“Com base nisso, o síndico pode ser responsabilizado legalmente pela manutenção (ou a falta dela) no condomínio. Ele responde inclusive com seu patrimônio se algo acontecer por negligência ou desconhecimento dele”, destaca o engenheiro.

Em Santa Catarina, apenas uma cidade apresenta Lei Municipal de Inspeção Predial. Desde 2008 está em vigor em Balneário Camboriú a Lei 2805, que torna obrigatória a vistoria periódica e estabelece inclusive prazo para que os condomínios antigos apresentem relatório de inspeção àquela municipalidade. Os prazos máximos estabelecidos pela lei para as realizações de manutenção têm como referência a idade real do imóvel que será contada a partir da entrega ou entrada em operação do prédio.

Troca de transformadores para prevenir a sobrecarga elétrica

O recomendado é uma inspeção anual nos transformadores, todavia a Agência Nacional de Energia Elétrica (ANEEL) define no Plano Mínimo de Manutenção atividades preditiva e preventiva e suas periodicidades. Segundo Martinez, normalmente os transformadores são dimensionados com folga, mas isso não é uma regra. Devido às constantes instalações de novos equipamentos elétricos nos apartamentos, é indicado que se faça uma medição de carga anualmente com equipamento específico, em um dia de bastante calor. Ou que seja feita uma simulação (com horário marcado com os moradores) de um dia com altas temperaturas, para que os equipamentos utilizados possam dar os parâmetros para essa análise, de forma que o engenheiro possa atestar a necessidade ou não de redimensionamento. Mas cuidado, não adianta deixar o equipamento medindo durante uma semana, quinze dias, se nesse período os moradores não fizerem o uso dos aparelhos como o de ar-condicionado.

Problemas mais recorrentes da sobrecarga elétrica em condomínios

Sobrecarga elétrica das instalações

As instalações são dimensionadas e divididas em circuitos, quadros de distribuição, quadros de medição e alimentadores de acordo com as normas técnicas vigentes. Ao ampliar as cargas sem um estudo técnico ou projeto aumenta-se o risco de sobrecarga elétrica e curto-circuito. Como exemplo de equipamentos que conduzem a sobrecarga elétrica há destaque para os mais usuais como torneiras elétricas, chuveiros, secadoras e ar-condicionado.

Desgaste dos componentes da instalação

Todo material tem um tempo de vida que depende de diversos fatores combinados. Oxidação de contatos elétricos, perda de conexão, envelhecimento e redução da isolação de condutores são alguns exemplos.

Emendas e conexões elétricas com contato mecânico enfraquecido

Eles podem representar aquecimento dos contatos, redução da isolação dos condutores, redução do tempo de vida útil dos condutores e risco de incêndio.

Falta de mão de obra especializada

Um problema que se constata em certo número de instalações está relacionado a obras realizadas por profissionais não qualificados. É importante que periodicamente seja feita inspeção na instalação e plano de manutenção preventiva ou mesmo corretiva por profissional capacitado, registrado no CREA-SC e legalmente habilitado a fim de antecipar e resolver problemas nas instalações elétricas.

Fontes: https://vivaocondominio.com.br/noticias/manutencao/o-perigo-da-sobrecarga-eletrica-nos-condominios/ e CondominioSC

Você já pode ter vivenciado essa situação. Na assembleia, é comum ter um morador ou um grupo de moradores que questiona o seu trabalho na frente de todos com insinuações infundadas, trazendo desconfiança. Essa situação é bem desagradável. E por que que isso acontece? Normalmente é por falta de comunicação. Na maioria dos casos o morador não fica sabendo das suas ações, do que está ocorrendo no condomínio, e isso traz dúvidas e insegurança para ele.

Hoje, com tanta tecnologia e um celular disponível, não é possível, de maneira nenhuma, desprezar o poder da comunicação, que deve se antecipar os fatos e evitar os questionamentos dos moradores. Quando o morador tem informação prévia e consegue acompanhar o que está ocorrendo no condomínio, ele se sente incluído e confiante.

A administração condominial envolve um grande volume de informações. Portanto, o gestor deve disponibilizá-las para evitar mal-entendidos e assegurar a TRANSPARÊNCIA. Mais ainda: isso vai te ajudar a não perder tempo, pois pode diminuir o número de solicitações diretas de atendimento. Sua gestão vai aumentar, com certeza, em eficiência.

Importante destacar que textos usados nos comunicados e circulares devem ser concisos, claros e objetivos.

E quais canais utilizar? As possibilidades são variadas e você não precisa ativar tudo de uma vez. Avalie a realidade do condomínio. Você pode fazer uma breve pesquisa para saber qual canal de comunicação os moradores preferem utilizar.

DIGITAIS

• E-mail: é interessante para enviar mensagens mais formais, que precisam de um registro mais permanente, como datas e atas de assembleias, rateio extra da quota condominial, etc.
• Jornal Online: um interessante meio para informar diversos assuntos relativos ao seu condomínio. Você também pode publicar artigos ou matérias de interesse para a comunidade. Isso traz credibilidade para a sua gestão.
• Site: a criação de um site é bastante produtiva, pois agiliza a comunicação. Hoje, as administradoras oferecem esse serviço, em que o morador pode gerar 2as vias de boleto e acompanhar as finanças do condomínio.
• Aplicativos de mensagem (Whatsapp ou Telegram): É a informação na palma da mão. A dica é, se for criado um grupo, permitir que somente o administrador, no caso o síndico, publique mensagens, para evitar os famosos “bom dia” e “boa noite”, além dos bate-bocas. Utilizados para comunicações do dia a dia, como dedetização, eventos no condomínio, agenda de serviços ou mesmo para relembrar algumas regras do regulamento interno.
• Aplicativos de manutenção: Atualmente possuem um preço bastante acessível. Possibilitam que os moradores informem à gestão problemas pontuais relativos à manutenção, como lâmpada ou sensor de presença queimados, sujeira no hall, problema nos elevadores e falta de extintores o andar.

FÍSICOS:

• Elevador: em condomínios verticais é passagem obrigatória dos moradores, servindo para comunicações urgentes, ou aquelas que precisam ficar expostas por período mais longo. Hoje existem empresas que disponibilizam TVs com notícias não só do condomínio, mas noticiário em geral. Antes, eram mais comuns em condomínios comerciais. Esse tipo de equipamento traz para o condomínio um ar de modernidade. É importante destacar que as informações disponibilizadas nesse local não devem trazer questões delicadas, de interesse exclusivamente interno, dado que são lidas por todos, visitantes e prestadores de serviço.

• Caixa de sugestões: mais utilizada em condomínios residenciais, é uma ferramenta muito simples; pode ser fundamental para que o gestor conheça melhor os moradores, que podem se expressar inclusive de forma anônima. Deixe-a em um lugar estratégico, que viabilize o anonimato, mas que não haja dificuldade no acesso e seja de conhecimento de todos.

Fonte: O Condomínio, escrito por Profa. Rosely Schwartz – administradora especialista em condomínios, contabilista, coordenadora do GEAC (Grupo de Excelência e Administração de Condomínios do CRA-SP), autora do livro Revolucionando o Condomínio – 16a ed. (Ed. Benvirá), Autora e docente dos cursos de Administração de Condomínios e Síndico Profissional na FECAP com transmissão ao vivo e do curso 100% Online de OCondomínio.