Viver em condomínio significa ter que compartilhar espaços e serviços. E, como em qualquer comunidade, dividir áreas comuns é uma tarefa que pode gerar conflitos. Alguns dos problemas que mais causam dor de cabeça aos síndicos são os relacionados às vagas de garagem, como falta de espaço, dano ou furto ao veículo, mau uso do espaço e locação indevida.

O impasse começa já na distribuição das vagas, uma vez que muitos moradores reclamam do tamanho e da localização das mesmas. Em casos assim, antes de qualquer decisão, é importante observar o que é disposto na ata de instalação do condomínio. Contudo, uma boa solução pode ser a aprovação de um regulamento que discipline o uso de vagas de garagem.

“Se a convenção do condomínio não tratar do assunto, a utilização dessas vagas deve ser deliberada na assembleia, de modo que garanta o uso de forma igualitária por todos os condôminos”, explica a advogada Solange Santos, gerente do departamento jurídico do Secovi Rio.

O esquema de rodízio com sorteios regulares também pode ser muito útil para condomínios que não possuam vagas suficientes para todas as unidades. Essa medida é, inclusive, apontada em decisões judiciais como uma forma de mediar conflitos, pois possibilita as mesmas condições de uso do espaço comum.

Outra questão polêmica diz respeito à locação das vagas de garagem. Antes proibido por lei, o exercício desse direito passou a ser flexibilizado, com a edição do Código Civil de 2002, que permite a locação a terceiros, estabelecendo apenas uma ordem de preferência a moradores do condomínio.

Contudo, essa autorização gerou divergência de entendimento entre os que consideravam que a locação de vagas a terceiros propiciaria a circulação de pessoas estranhas nos edifícios, arriscando a segurança dos moradores, e os locadores, que reivindicavam a possibilidade de disponibilizarem suas vagas para aluguel – com base no direito de propriedade.

Em 2012, foi editada a Lei nº 12.607, que, alterando o disposto no § 1° do art. 1.331 do Código Civil, condicionou a locação de vagas de garagem a terceiros à autorização na convenção. Ficou então determinado que o exercício desse direito dependeria da concordância de dois terços dos condôminos.

(Secovi Rio)

Conter vazamentos, fazer vistorias no prédio e evitar desperdícios são medidas para manter o orçamento do condomínio sob controle e não ficar no vermelho.

A conta de água e esgoto é uma das grandes vilãs dos custos do condomínio, perdendo apenas para a folha de pagamento, explicam especialistas do setor de habitação. Mas é possível controlar e até reduzir as despesas com providências simples. Vice-presidente de Assuntos Condominiais do Secovi (Sindicato da Habitação), Alexandre Corrêa ressalta que os cuidados diários dos moradores são aliados do orçamento.

“Fazer vistorias periódicas no prédio, verificar vazamentos em áreas comuns e não usar a mangueira como vassoura para laçar a calçada, por exemplo, são dicas para controlar e até reduzir o valor da conta de água”, explica.

Ele informa que essa despesa, seguida de luz, gás e telefone, responde por até 30% dos gastos dos condomínios, sendo superada apenas pela folha de pagamento e encargos, que chega a 50% dos gastos. Do total arrecadado, cerca de 15% vão para contratos de manutenção, elevadores, bombas e seguros. E cerca de 10% são destinados às despesas administrativas, bancárias, fundos de reserva e pequenos reparos nos prédios.

Diretor do Instituto Pró-Síndico, Carlos Sampaio aconselha os condôminos a instalar hidrômetros individuais para reduzir a conta de água. “Isso incentiva a economia no prédio e o controle individual do consumo”, diz. Se não houver condições de instalar o equipamento, ele aconselha a fazer ações de “caça vazamento”, com visitas de funcionários às unidades para trocar carrapetas ou até mesmo reparo da descarga. Instalar sistemas de reaproveitamento da água da chuva para utilização nas áreas comuns é outra medida eficaz. “A redução pode chegar a 20% na conta”, garante.

O Secovi chama atenção para a folha de pagamento e encargos, avaliando sobretudo gastos com horas extras. “O síndico pode avaliar a contratação de um outro funcionário”, diz Corrêa, citando também o combate à inadimplência como medida importante. De acordo com ele, o fundo de reserva cobre a despesa com inadimplentes. Mas é preciso evitar que esses recursos tenham essa destinação.

Manutenção preventiva evita gastos com obras de reparação nos prédios

Um ponto importante salientado pelo sindicato da habitação é a fazer a manutenção preventiva nos condomínios. “Todo prédio deve ter em sua agenda de obrigações e de manutenções preventivas que são bem mais baratas que as obras de reparação”, explica Alexandre Corrêa, vice-presidente de Assuntos Condominiais do Secovi.

Entre os serviços estão a verificação do para-raio, bomba de água, elevadores, impermeabilização, busca por vazamentos. Tudo isso evita obras de grande porte e, consequentemente, altos custos. Outro item importante, de acordo com ele, são as autovistorias. Nelas possíveis danos estruturais, reformas sem aval de engenheiros, ou obras que comprometam a estrutura da construção são identificados.

As autovistorias entraram em vigor após a publicação do decreto municipal 37.426/2013. Nele, os responsáveis por edificações existentes no Município do Rio de Janeiro, inclusive as edificações tombadas, preservadas e tuteladas, têm que fazer autovistoria periódica, com intervalo máximo de cinco anos, para verificar as condições de conservação, estabilidade e segurança e garantir, quando necessário, a execução das medidas reparadoras.

Fonte: O Dia