É direito do condômino votar nas deliberações da assembleia e delas participar. Contudo, o Código Civil é expresso ao prever a impossibilidade daquele que está inadimplente gozar de tal direito. Surge, então, a dúvida se é possível o seu comparecimento na assembleia para que tenha ciência do que está sendo deliberado e decidido.

Para esclarecer tal questionamento devemos entender a diferença entre os termos participar e comparecer. O dicionário é claro ao definir que participar é “tomar parte em; intervir; comunicar”, isto é: participar pressupõe que o condômino pode votar, pode dar sua opinião e que tem voz ativa.

Portanto, somente o condômino que está quite com suas obrigações condominiais é que pode participar da assembleia, o que implica no poder de influenciar nas deliberações, o que ao final pode modificar uma votação.

Diferente é o significado de comparecer. Por comparecer entende-se, tão somente, “aparecer, apresentar-se”, ou seja, o condômino que está com as mensalidades do condomínio em atraso não tem o direito de voto ou de se manifestar nas assembleias, mas não pode o condomínio impedir o seu comparecimento e que este permaneça em silêncio na assembleia.

Isso se dá, inclusive, por força do entendimento do Superior Tribunal de Justiça que considerou impossível a restrição dos condôminos inadimplentes a terem acesso às áreas comuns do prédio, o que convenhamos é sensato, pois cada condômino é coproprietário das referidas áreas.

Direito de saber o que ocorre no condomínio

Pelo fato de a assembleia ocorrer em área comum do prédio para deliberar sobre deveres e direitos de todos os condôminos, não pode haver impedimento de que aquele que se encontra temporariamente sem pagar as quotas condominiais de comparecer à assembleia e ter ciência daquilo que está sendo discutido e será decidido. Todavia não poderá se manifestar de forma alguma.

Cabe a quem organiza a reunião, ao elaborar a lista de presença, conferir quem está adimplente e registrar de imediato aquele que somente poderá ficar no recinto, calado, sem se expressar, por estar inadimplente. Há condomínio que, para efeito de controle, separa um local para quem está adimplente e que poderá votar, evitando assim confusão no controle das manifestações.

Isso é importante, pois há inadimplente que se aproveita por estar presente para tumultuar e acaba tendo seu voto computado por falta de organização do espaço onde ocorre a reunião.

Quem quitou a dívida no dia da assembleia ou a parcelou?

As questões que envolvem os condomínios exigem conhecimento jurídico para evitar polêmicas. Entretanto, o costume de agir de forma amadora acarreta polêmicas que poderiam ser evitadas por um profissional experiente, como a falta de previsão sobre como agir no caso de o devedor pagar a dívida no mesmo dia que ocorrer a assembleia.

Da mesma forma, deverá constar no acordo do inadimplente que parcelou a dívida em juízo, se ele poderá participar e votar a partir do pagamento da primeira parcela ou somente após quitar toda a dívida.

Fonte: O Condomínio.

Seja síndico ou morador, é essencial que você conheça a legislação de condomínio. Veja nosso guia sobre o tema e entenda que leis são essas.

Você conhece a legislação de condomínio? Existem muitas regras que abordam diversos assuntos sobre esse tema.

O conjunto dá origem ao chamado Direito Condominial, que fala da administração do condomínio, mas também de temas tangentes, como locações.

A primeira lei que o síndico deve conhecer é a Constituição Federal, que não trata diretamente do condomínio.

Nossa lei maior fala de direitos e garantias fundamentais, como direito de propriedade, função social da propriedade, princípio da dignidade da pessoa humana, e outros. Ela deve ser respeitada acima de qualquer coisa.

Mas qual a legislação de condomínio que se aplica especificamente a essa coletividade? Confira!

História da legislação de condomínio

O Direito Condominial teve nas Ordenações Filipinas de 1603 suas primeiras regras. Elas vigoraram até 1916, ano em que foi promulgado nosso primeiro código civil.

A primeira lei que surgiu no Brasil foi o Decreto 5.481/28, que distinguiu partes comuns e exclusivas e fez menção a administração, participação nas despesas conjuntas e alteração de fachada.

Em 1964, surgiu a primeira lei específica sobre condomínio: a Lei nº 4.591/64.

Ela fala sobre direito de propriedade, assembleias, despesas condominiais e uso da edificação pelos condôminos, além de outros assuntos.

Com o advento do Código Civil de 2002, essa lei continuou válida apenas nos assuntos não abordados pelo Código.

Ou seja, ela supre eventuais lacunas. Mas é o Código Civil de 2002 a lei atual mais importante aplicável ao Direito Condominial.

Legislação de condomínio atual

A legislação de condomínio atual é composta pelo Código Civil, pela Lei nº 4.591/64 (no que não contrariar o Código), pelas leis internas (convenção de condomínio e regimento interno) e por outras leis tangentes, como a Lei das Locações.

Código Civil

O Código Civil de 2002 aborda os principais temas do condomínio. Nele, constam regras sobre as leis internas, sanções, despesas, administração, assembleia geral, síndico, definição e registro do condomínio, direito e deveres dos condôminos e extinção do condomínio.

Outras leis

A legislação de condomínio também é composta por outras leis federais que se aplicam ao dia a dia condominial.

Veja:

1. Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato);
2. Decreto nº 5296/2004 (Lei de Acessibilidade);
3. Lei nº 13.146/2015 (Estatuto da Pessoa com Deficiência);
4. Lei Antifumo;
5. Norma nº 16.280/2014 ABNT (reformas em condomínios).

Cabe destacar que existem leis estaduais e municipais que tratam de outros assuntos, como Lei do Silêncio.

Para saber quais são, procure o poder legislativo local.

Leis internas

Além das leis editadas pelos governos, o condomínio também obedece às regras internas constantes da convenção de condomínio e do regimento interno.

Nenhum desses documentos pode contrariar as leis superiores (Código Civil, Constituição, leis locais etc.).

A convenção, que é registrada no Cartório de Registro de Imóveis, fala da estrutura do condomínio, sendo um misto de contrato e estatuto. Direitos e deveres dos condôminos, sanções, e outros pontos estão previstas nela.

O regimento aborda normas de convivência, a vida social do condomínio. Regras sobre uso de espaços comuns estão nele, por exemplo.

Em caso de conflito entre entre os dois documentos, prevalece o que estiver disposto na convenção.

A legislação de condomínio deve ser conhecida pelo síndico para que ele faça uma boa administração.

Alguns pontos afetam a vida dos condôminos e eles devem ter clareza sobre isso. Em algumas situações, pode ser interessante marcar uma assembleia para esclarecer os temas. 

Fonte: TudoCondo e Viva o Condomínio

Para uma administração condominial exitosa, é de relevante importância que as Assembleias Geais de Condôminos, sejam de que tipo e modalidade forem, tenham o rito, o quórum, instauração e encerramento de forma correta para garantir sua eficácia e evitar anulações dos atos e consequentemente das matérias nelas deliberadas

O problema crônico enfrentado para realização das assembleias é o quórum, que mesmo que não específico ou obrigatório, é bastante difícil alcançar a adesão dos condôminos. Após a pandemia, a legislação tem buscando trazer modalidades de assembleias híbridas ou virtuais – além da permanente (modalidade mais detalhada e específica), para viabilizar a participação de maior número de condôminos.

Tipos de assembleias gerais de condôminos:

AGI – Assembleia Geral de Instalação – artigo 1.333 do Código Civil

AGO – Assembleia Geral Ordinária – artigo 1350 do Código Civil

AGE – Assembleia Geral Extraordinária – artigo 1355 do Código Civil

AGP – Assembleia Geral Permanente – artigo 1353 do Código Civil

Modalidades: presenciais, hibridas (presenciais e virtuais) e virtuais

Para realizar o ato com eficiência são necessários:

• Pauta preestabelecida em edital de forma clara;
• dar ciência aos condôminos, disponibilizando o que for possível de material para que possam instruir-se sobre os assuntos que serão abordados. Isso é eficaz e evita conflitos na hora da assembleia;
• preparar-se para conduzir o ato, com domínio e conhecimento dos assuntos que serão abordados;
• combinar com os condôminos presentes como o ato será conduzido (o que se pode ou não fazer) dando opção de manifestação sobre o cominado e quem conduzirá o ato (presidente de mesa);
• tentar manter o foco na pauta contida no edital, evitar assuntos extraordinários ou pessoais e estipular tempo de fala;
• conduzir as reclamações de forma afirmativa e buscar a solução junto ao reclamante, dando a este a oportunidade de participar ativamente da administração do condomínio buscando a solução de um problema ou conflito;

Não existe fórmula mágica para conduzir uma assembleia, mas as prerrogativas estabelecidas na lei devem ser sempre consideradas e cumpridas para que alcance a sua eficácia, conforme almeja aquela coletividade condominial, buscando evitar a anulação do ato que poderá ser requerido no prazo de até 2 (dois) anos – artigo 179 do Código Civil.

Fernanda Machado Pfeilsticker Silva é advogada, pós-graduada em Direito Imobiliário, Negocial e Civil e pós-graduada em Direito Processual Civil. Atua na área do Direito Imobiliário, ramo condominial.

Fonte: CondomínioSC