Veja os cuidados que se deve ter antes de alugar um imóvel

Atlantida Nenhum comentário out 13,2016 Locação

Cada vez mais aumenta a procura por imóveis para alugar. Pesquisa da FipeZap mostra que só nos primeiros meses deste ano, a busca subiu 61% em todo o país. Diante deste quadro, quais os cuidados que proprietários e quem pensa em alugar um imóvel devem tomar antes de assinar o contrato de locação? O Dia fez levantamento com as dicas que locadores e locatários devem seguir.

A pessoa que pretende mudar de endereço enfrenta uma via-crúcis até encontrar uma unidade que se adeque às necessidades. Escolher o bairro, conseguir fiador e verificar a infraestrutura e documentação do apartamento, observar a vizinhança – se é barulhenta -, se o entorno do local é seguro são detalhes que devem ser levados em consideração pelo inquilino. Mas, para que a relação contratual seja tranquila, locatários e locadores precisam conhecer bem seus deveres e direitos.

Os principais problemas deste tipo de transação estão, na maioria das vezes, relacionados com a divisão de responsabilidades que normalmente surgem em situações inesperadas com o passar do tempo.

DIREITOS E DEVERES

Por exemplo: como o locador deve se precaver para que o inquilino cumpra suas obrigações? De acordo com a advogada especialista em Direito Imobiliário, Luciana Cruz, do escritório Vieira, Cruz Advogados, antes de tudo é preciso descrever as obrigações de cada parte no contrato de locação. Nele o inquilino fica ciente de todos os encargos que recaem sobre o aluguel. Em caso de condomínio, algumas obrigações são previamente acertadas entre locador e locatário.

Já quem pensa em alugar tem que observar vários itens, até porque, conta Luciana, algumas benfeitorias podem não ser ressarcidas. “As pessoas devem fazer uma análise minuciosa das condições do imóvel e fazer um relatório em duas vias, que devem ser entregues na imobiliária”, explica. “É esta cópia que vai resguardar o locatário do imóvel na época de entrega das chaves”, complementa. Encontrar um imóvel que esteja em boas condições e com preço justo.

Essa foi a dificuldade da turismóloga gaúcha Isadora Lopes, 32 anos, moradora de Copacabana. “Os apartamentos que me apresentavam eram mal cuidados e com preços muito acima da realidade”, lembra. Depois de muita procura, uma indicação “caiu do céu”. “A irmã de uma amiga tinha um apartamento. Fui ver e gostei”, diz. “Acabei alugando diretamente com o proprietário”, comemora.

Seguro substitui necessidade fiador e carta de fiança

Alugar um imóvel pode significar uma corrida de obstáculos: encontrar o imóvel com um aluguel que caiba no orçamento, ter uma reserva para caução e encontrar alguém disposto a ser fiador são as barreiras a serem vencidas.

Para encurtar a maratona, o mercado segurador tem produto que facilita a caminhada: o Seguro de Fiança Locatícia. Oferecido por companhias de seguros, é uma das modalidades de Garantias Locatícias previstas na Lei do Inquilinato e abrange a totalidade dos débitos locatícios. Serve para substituir a figura do fiador, a carta de fiança bancária, a caução ou o título de capitalização.

As coberturas contratadas garantem pagamento dos aluguéis, encargos da locação, danos ao imóvel, pintura e multa rescisória. O segurado tem direito a reembolso de custas judiciais e de honorários advocatícios. As imobiliárias ganham com a contratação porque têm agilidade e segurança nas locações, permitindo imediata assinatura dos contratos e entrega das chaves após aprovação cadastral. E foi essa saída que a gaúcha Isadora Lopes encontrou. “Sou de fora do Rio, não tinha como apresentar fiador para alugar imóvel”, diz

Observe

PROPRIETÁRIO

Durante a vigência do contrato, o locador não poderá reaver o imóvel sem motivo justo, devendo garantir ao locatário utilização pacífica da unidade. O proprietário também responderá pelos vícios ou defeitos que antecederam a atual locação, além de ser o responsável pelo pagamento das taxas tributárias, impostos e também seguros, se não estiver disposto o contrário no contrato de locação.

TAXAS

O dono do imóvel também terá que pagar taxas administrativas imobiliárias, valores referentes às certidões do fiador, se as solicitar, e ainda as despesas extraordinárias de condomínio, elencadas na própria lei, como fundo de reserva e reformas no prédio.

RELATÓRIO DE VISTORIA

Antes de fechar o negócio, é aconselhável que o proprietário elabore um relatório de vistoria bem detalhado, se possível com fotos, sobre o estado do imóvel. É dever do proprietário também sempre fornecer recibos de pagamento do aluguel, discriminando os valores e a que despesas se referem. Caso haja problemas com o inquilino, como falta de pagamento, deverá ser iniciada a ação de despejo.

INQUILINO

Ao locatário caberá o dever de pagar pontualmente seu aluguel na forma e prazo convencionados, cuidar do imóvel, fazendo reparos provenientes de mau uso, provocados por ele. O inquilino tem a obrigação de reparar os danos feitos durante sua ocupação no imóvel antes de entregar as chaves e ainda permitir que o proprietário visite o imóvel, desde que combinem dia e hora. Em caso de venda, o inquilino tem preferência para comprá-lo e, se este direito não for respeitado, o locatário pode entrar com ação judicial de perdas e danos ou ainda poderá reclamar transferência de propriedade do possível novo adquirente.

GASTO DO CONDOMÍNIO

Entram nas despesas do condomínio que o locatário tem que pagar: salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio. Consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum. Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum. Manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas. Pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum. Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação. Todos esses itens estão inclusos nas obrigações do inquilino, exceto quando é feito acordo prévio com o dono do imóvel ou imobiliária.

(O Dia)

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Custo de vida do Rio: despesas com imóvel de dois quartos alugado não saem por menos de R$ 1.500

Atlantida Nenhum comentário out 11,2016 Sem categoria

O custo de vida no Rio para uma família que aluga um imóvel de dois quartos não sai por menos de R$ 1.500. A referência é de uma moradia no bairro de Bangu, na Zona Oeste da cidade. O cálculo foi feito pelo Sindicato de Habitação do Rio (Secovi Rio), a pedido do EXTRA, e leva em consideração a soma dos gastos com aluguel, condomínio e contas básicas, como água e luz (veja a tabela abaixo). No Leblon, na Zona Sul do Rio, os moradores pagam sete vezes mais (acima de R$ 10.600), especialmente por conta da valorização dos imóveis e das despesas elevadas com as taxas condominiais. Para o vice-presidente do Secovi Rio, Leonardo Schneider, a inflação criou um efeito-cascata e encareceu a mão de obra e a prestação de serviços.

— O momento favorece o inquilino e permite a negociação de preços dos aluguéis, mas os reajustes salariais de categorias com base no índice de inflação deixou os trabalhadores “muito caros” para as empresas. Chama a atenção os altos custos dos condomínios, especialmente, em bairros da Zona Sul e da Tijuca — disse Leonardo.

Segundo cálculos do professor de Finanças do Ibmec/RJ, Nelson de Sousa, os preços dos aluguéis de imóveis padrão, no Rio, chegam a ser de 35% a 40% mais caros do que em São Paulo e no Distrito Federal.

— Apesar da crise, os valores dos imóveis e dos aluguéis ainda não cederam e variam muito de bairro para bairro. Já as prestadoras de serviços avaliam até que ponto as pessoas estão dispostas a pagar pelo serviço, e procuram maximizar o lucro. O morador da Zona Oeste, de um bairro como Campo Grande ou Bangu, procura a fidelização pelo custos e faz as contas para economizar — afirmou Sousa.

A estudante Larissa de Souza Arruda, de 25 anos, deixou Recife (PE) e mora no Rio há três anos. Ela ficou surpresa com as diferenças nos custos de vida.

— Ir a um barzinho aqui no Rio pode custar até três vezes mais do que se pagaria em Recife. O preço do aluguel também é bem mais alto. Meu namorado mora no Recreio, e impressiona como tudo lá é mais barato do que na Zona Sul.

Aluguel influencia preço

A variação de preços, nas diferentes regiões da cidade, é totalmente influenciada pela renda da população, ou seja, seu poder de compra. O nível de rendimento de um bairro da cidade determina a capacidade de consumo. No comércio varejista, por exemplo, fatores como valor de metro quadrado no bairro onde um estabelecimento está, preço do aluguel e cobrança de IPTU pressionam os gastos dos empresários, que acabam repassando os custos dos negócios aos clientes. Assim, é muito mais caro ir a um salão de beleza ou a um restaurante na Zona Sul do que usufruir do mesmo serviço na Zona Norte ou na Zona Oeste.

— O varejo entende a concentração de renda na cidade e precisa desses parâmetros para fixar seus preços. Um comércio na Zona Norte, por exemplo, não fixa preços altos porque senão não vende. Além disso, cobrar acima do que o consumidor pode pagar não é inteligente. Vai perder para a concorrência — avaliou o economista André Braz, da Fundação Getulio Vargas (FGV).

(Extra)

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Como lidar com a inadimplência no seu condomínio

Atlantida Nenhum comentário out 10,2016 Condomínios, Dicas

A inadimplência é um dos principais motivos de desavenças e antipatias entre os condôminos e o síndico, que tem, entre suas funções, a (chata) tarefa de cobrar dos inadimplentes o que estão devendo ao condomínio. No post de hoje, falaremos um pouco sobre esse assunto delicado e desconfortável. Acompanhe…

Infelizmente, a inadimplência aumentou muito nos últimos meses, devido à crise político-econômica enfrentada pelo Brasil. Por causa dela, muitos funcionários foram demitidos e, por causa do desemprego, muitos condôminos ficaram sem ter como arcar com sua taxa condominial (e outras cobranças).

Para se ter uma ideia, em março deste ano, o número de ações judiciais de cobranças de condomínio cresceu 40,2% em relação ao mesmo período de 2015. Só a partir desse dado já podemos imaginar a gravidade da situação.

O síndico, muito cobrado pelos outros moradores (que acabam arcando com as despesas não pagas pelos vizinhos inadimplentes), pode exercer esse papel de ir conversar com o condômino devedor, mas é importante enaltecer que seu poder, em relação a esse assunto, é limitado.

Destaca-se que o fundamental, nessas situações, é que a cobrança seja realizada muito rápida. Ou seja, assim que passou o vencimento, caso o pagamento não tenha sido feito, deve ser enviado um email ou feita uma ligação telefônica para quem está devendo. Em casos mais críticos, sim, é aconselhado ingressar com uma ação judicial (que ficou mais rápida com o novo Código de Processo Civil).

Outros pontos que devem ser salientados são que 1- o síndico não tem a liberdade de conceder descontos para o devedor; 2- mesmo que os condôminos (e/ou o próprio síndico) fiquem revoltados com a situação, é proibida qualquer medida que cause constrangimento ao condômino devedor, como, por exemplo, expor no quadro de avisos do prédio os nomes dos devedores ou impedir que ele use as áreas comuns.

Dentre as consequências para o inadimplente, podemos citar algumas, como:

A penhora de sua conta bancária (a Justiça pode fazer a penhora online, resgatando dinheiro de sua conta) ou de bens (como um carro ou o próprio imóvel), para que a dívida seja paga;
Multas de 2% e juros de 1% podem ser acrescidos à sua dívida, dependendo da convenção condominial;
Seu nome pode ficar sujo/negativado nos sistemas de proteção ao crédito (o que o impedirá de conseguir um financiamento em banco ou comprar coisas parceladas);
O inadimplente pode ser vetado de participar de votações das assembleias e até mesmo estar presente nelas, mesmo que sejam tópicos importantes.

Conclusão, ninguém quer nenhum desses aborrecimentos para a sua vida, né, principalmente um combo deles! Se você estiver achando que não conseguirá pagar a próxima taxa condominial ou já tem um problema de taxas atrasadas, procure o síndico e a administradora e tenha uma conversa franca, buscando uma solução para isso.

Agora, caso seja um condômino, paga sua taxa em dia e sabe que seu prédio tem caso(s) de inadimplência, converse com o síndico e indique para ele esse post. Já se você é o síndico, respire fundo! Faz parte dos seus deveres cobrar dos devedores uma atitude, porém, não há muito que você, sozinho, possa fazer. Se a conversa não adiantar, pode ser a hora de acionar a Justiça para tentar sanar o problema. Boa sorte!

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