Ao assumir o cargo pela primeira vez, muitos síndicos podem ficar confusos em relação às obras e manutenções: quando devem ser feitas? Precisam ser aprovadas pelos moradores? De onde tirar o dinheiro para custeá-las?

Para resolver estas questões, separamos algumas informações pertinentes sobre o que pode e o que não pode ser feito nos condomínios, de acordo com o Código Civil, evitando acidentes e economizando dinheiro. Confira abaixo!

Quais são as manutenções preventivas necessárias?

A manutenção periódica é essencial para evitar acidentes e garantir a segurança de moradores, funcionários e visitantes. O primeiro ponto a ser levado em consideração é que estes custos não podem ser considerados gastos, mas sim investimentos, uma vez que um equipamento ou estrutura sem manutenção pode causar acidentes graves, e os custos de reparação são ainda maiores.

Os principais itens que precisam receber uma atenção extra são os elevadores, o sistema elétrico e de gás, instalações hidráulicas, para-raios e equipamentos contra incêndios. Para controlar e não esquecer de nenhum item, o síndico pode montar uma planilha de controle, com todas as informações importantes, datas de manutenção, empresas credenciadas para realizar esse tipo de serviço e etc. Além disso, ele deve contar com a ajuda do zelador, trabalhando em conjunto para que o funcionamento do condomínio seja perfeito.

E quais são as regras que devem ser seguidas?

As manutenções devem ser feitas seguindo as diretrizes do Código Civil, evitando, assim, que o síndico e o condomínio passem por problemas judiciais no futuro. O primeiro ponto a ser levantado é: a obra a ser feita é considerada necessária, útil ou voluptuária? De acordo com essa classificação, é com base no artigo 1.341 do Código Civil que determinamos o quórum necessário nas assembleias para aprovação das propostas de obra.

As obras Necessárias são aquelas que conservam ou impedem a deterioração do empreendimento, como obras de acessibilidade, troca ou reparo de estruturas como o para-raio, reparo de rede elétrica ou hidráulica, pintura de fachadas, impermeabilização da laje por causa de infiltração, reparo e modernização do sistema de elevadores, entre outros. Nestes casos, se a urgência for grande e os custos não forem tão altos, não é necessária que a obra seja votada em assembleia, mas é indicado que uma reunião seja convocada para notificar os condôminos e esclarecer quaisquer dúvidas que aparecerem.

As obras Úteis são as que aumentam, facilitam ou melhoram o dia a dia do condomínio, como instalação de grades, aumento do espaço de garagem, instalação de um sistema de segurança e implantação de medidores de água individuais. Para que este tipo de obra seja realizada, é preciso que seja aprovada em assembleia com a maioria simples dos votos dos condôminos (50% + 1).

Já as obras Voluptuárias, que não são consideradas urgentes, têm como objetivo o lazer e o embelezamento do condomínio. Podemos citar, como exemplos, decoração de hall de entrada, decorações para datas como o Natal, reformas estéticas de salões de festas ou academias, paisagismo, entre outros. Para este tipo de obra, é necessária a aprovação de dois terços dos condôminos.

Além destes três tipos, temos as obras Emergenciais, onde se encaixam situações como vazamento de água do telhado ou entupimento da rede de esgoto. Nestes casos, o síndico tem o direito de iniciar a reforma sem a necessidade de aprovação do quórum da assembleia.

Qual é a periodicidade ideal para cada obra?

Separamos as obras de acordo com as necessidades das estruturas. São elas:

Semanalmente:

• Piscinas devem ter sua água filtrada e limpa todos os dias, enquanto o cloro deve ser aplicado a cada 2 e o pH precisa ser checado pelo menos 1 vez por semana.
• Os jardins devem receber atenção em relação às pragas e à falta ou excesso de água nas plantinhas.
• Geradores e elevadores precisam ter seu nível de óleo checado.
• Os brinquedos e estruturas do playground precisam ter seus parafusos, dobradiças e detalhes checados, evitando colocar em risco a saúde dos pequenos.

De 15 em 15 dias:

• É necessário fazer um teste de funcionamento nos geradores.
• Ralos, calhas e encanamentos precisam passar por uma limpeza mais radical, para evitar entupimentos em casos de chuva.
• O controle de pragas do jardim deve ser feito.
• O rodízio das bombas d’água deve ser feito neste período de tempo.

Mensalmente:

• Um especialista deve vistoriar e regular os freios de elevadores.
• Os portões automáticos precisam ser lubrificados.
• Procure por vazamentos ou vibrações anormais nas bombas d’água, assim como tubulações de esgoto.
• É necessário fazer um teste nas luzes de emergência, verificando se o equipamento aguentaria um período de pelo menos 1h de queda de luz.

A cada 3 meses:

• Lubrificar dobradiças e maçanetas das portas corta-fogo.
• Verificar o estado de conservação das mangueiras anti-incêndio.
• Verificar e limpar os dutos de passagem de esgoto e água da chuva.

Semestrais:

• Limpeza e controle de qualidade da água da caixa d’água.
• Testar os aparelhos de sprinklers.
• Checar as tubulações que não são utilizadas com tanta frequência, como o ladrão da caixa d’água.

Anualmente:

• Deve ser feito um Relatório de Inspeção Anual dos elevadores.
• As instalações de gás precisam ser checadas com atenção.
• Os extintores devem ter sua recarga anual feita.
• As instalações hidráulicas devem passar por vistoria.

Esperamos que, com nossas dicas, fique ainda mais fácil de controlar o calendário de obras e manutenções dos condomínios, garantindo sua realização correta e mantendo a segurança de todos os que moram, trabalham ou frequentam os condomínios.