Categoria: Condomínios

Como a comunicação interna em um condomínio pode ajudar a construir uma gestão de sucesso

Nenhum comentário abr 15,2019 Condomínios, Dicas

Gerir um condomínio não é uma tarefa simples. Os síndicos precisam de muita atenção e cuidado, já que são responsáveis pela administração dos bens dos condôminos. Os obstáculos são inevitáveis, uma vez que o gestor está lidando com moradores, funcionários e fornecedores, todos indivíduos com interesses diferentes, e que, muitas vezes, entram em conflitos.

Uma das principais causas para estes desentendimentos é a comunicação interna, que pode causar mal-entendidos entre os envolvidos no cotidiano condominial. Porém, se bem trabalhada, ela pode ser uma grande aliada para uma gestão bem-sucedida, construindo um ambiente agradável e contribuindo para o diálogo entre todos.

  • Assembleias condominiais: o momento da conversa ao vivo:

Elas são de grande importância, pois são os momentos em que os moradores podem se reunir para discutir o futuro do condomínio. Estes encontros, quando bem organizados e planejados, são um espaço para que todos possam expressar suas opiniões e dar sugestões de melhorias.

O síndico pode aproveitar este momento para conferir com os condôminos quais os melhores meios de comunicação entre si, que serão mais interessantes e úteis para todos.

Além disso, o gestor deve definir uma periodicidade para as assembleias, pois, ao fazê-lo, cada morador poderá se organizar com antecedência para participar e levar as questões mais importantes.

  • Não deixe de usar a tecnologia a favor do condomínio:

Em nosso dia a dia, a tecnologia está extremamente presente. As redes sociais, por exemplo, estão na palma de nossas mãos, em nossos smartphones. Então, por que não aproveitá-las?

O síndico pode montar um grupo no WhatsApp ou Facebook, de acordo com a preferência da maioria, para facilitar a comunicação. Assim, ela será mais dinâmica e prática. Neste grupo, podem ser postados lembretes sobre datas de encontros, regras, mudanças, fazer pronunciamentos urgentes, entre outras.

Porém, é essencial que exista um moderador e regras no grupo, para que se evite outras confusões, assuntos polêmicos que não dizem respeito à rotina do condomínio, correntes e outras questões que podem atrapalhar a convivência.

  • Os murais do condomínio não podem ser esquecidos:

Ainda que a tecnologia esteja presente e mereça receber sua devida atenção, também não podemos esquecer dos tradicionais murais dos condomínios. Eles devem ser instalados em pontos estratégicos de circulação dentro dos condomínios, como portões, hall de entrada e área de elevadores.

Os murais podem – e devem – ser aproveitados para a divulgação de notícias e outros conteúdos sobre o dia a dia do condomínio, como datas e fotos de eventos, pautas de assembleias, informações sobre o bairro ou cidade… as possibilidades são infinitas. Além disso, também podem ser utilizados para a divulgação de serviços prestados por moradores, prestigiando, assim, os que moram ali.

  • A boa e velha caixa de sugestões também é uma opção:

Para aqueles que quiserem dar opiniões, sugestões ou fazer alguma crítica anonimamente, a caixa de sugestões é uma excelente saída. Assim, os que não se sentirem à vontade para falar pessoalmente terão suas ideias ouvidas.

A caixa pode ficar disponível na portaria do condomínio ou em alguma outra parte das áreas comuns, que tenha um constante movimento de moradores, estimulando a participação de todos.

  • O seu condomínio já tem a sua própria Área do Cliente?

E, se sim, os condôminos já estão cientes e a utilizam?

Ainda se tratando da tecnologia, a Área do Cliente é uma excelente solução para facilitar a comunicação interna do condomínio, tornando-a ainda mais eficiente. Ela fica disponível no site da administradora, e, com um login e senha fornecidos, cada morador pode acessá-la.

Nela, os condôminos têm a seu dispor várias funções que tornam o dia a dia do condomínio mais tranquilo e organizado, como o mural de recados online, a agenda de eventos e manutenções, a agenda de reserva de áreas comuns e a emissão de 2ª via de boletos. Além disso, todos têm acesso aos documentos financeiros do condomínio, como recibos, extratos e balancetes, trazendo mais transparência e, consequentemente, confiança para a gestão vigente.

É essencial que o gestor tenha em mente que a comunicação é um ponto chave para uma boa convivência entre condôminos, gestores e colaboradores. Por isso, não deixe de investir e conscientizar a todos sobre a sua importância!

Indenização de seguros por eventos climáticos aumentou 60%

Nenhum comentário abr 11,2019 Condomínios

Garagens submersas, desabamento de muros, áreas comuns danificadas, águas que entram pelo telhado do prédio e escorrem pelas paredes dos apartamentos, alagam poço dos elevadores e até a portaria. Os condomínios ainda contabilizam os prejuízos causados pela chuva que começou a cair no fim da tarde de ontem. Segundo a Federação Nacional de Seguros Gerais (FenSeg), o número de indenização por eventos climáticos aumentou 60%, comparando janeiro e fevereiro do ano passado aos primeiros dois meses deste ano. Em 2018, a cada R$ 100 arrecadados com  coberturas como alagamento, inundação, danos por raio, R$ 46 eram pagos para reparo de danos. Este ano, esse valor subiu para R$ 74.

–  Aquecimento global e fenômenos como El niño tem influenciado nesse aumento de sinistralidade. Por outro lado, os condomínios têm cada vez um número maior de equipamentos eletrônicos o que  aumenta o custo em caso de cobertura por dano elétrico em caso de raios – exemplifica Jarbas Medeiros, presidente da Comissão de Riscos Patrimoniais Massificados da FenSeg.

Esse foi o terceiro grande temporal do ano, no primeiro, em 6 de fevereiro, há um condomínio da Gávea em que a perda com a queda de parte do muro somou R$ 200 mil, outro, em São Conrado, terá que arcar com R$ 60 mil para o conserto dos danos causados pela lama na área de lazer. Em tempo de orçamentos apertados e fundos de reservas baixos, os administradores temem o reflexo dessas perdas nos valores da taxa condominial. Os condomínios que não contam com cobertura de alagamento, inundação e enchentes na sua apólice de seguro terão que ratear os custos entre os moradores dos prédios, o que pode levar à cobrança de cota extra.

O impacto dos prejuízos causados pelas chuvas no orçamento, dizem os especialistas, tem ampliado a contratação de coberturas específicas pelos condomínios. Cerca de 70% dos 1.300 condomínios administrados por uma administradora, no Rio, por exemplo, já incluíram garantias relacionadas à chuva — como inundação, alagamento e enchentes — em suas apólice. Isso representa um aumento entre 15% e 20% do valor do seguro, diz Marlon Rosalvos, gerente de seguros da empresa, que registrou um aumento de 200% nos pedidos de indenização, por alagamento/enchente nos últimos dois anos.

— Os condomínios estão ficando mais cautelosos. Mal comparando, o síndico é um “prefeito” e sabe se algo acontecer o custo pode não ser suportado pelos moradores. E o investimento não se restringe ao seguro, barreiras para conter água, bombas de sucção são alguns investimentos que prédios em áreas de maior risco de alagamento vêm fazendo. É preciso investir em prevenção, até porque, se a falta de manutenção for corresponsável por um dano causado ao condomínio, a indenização pode vir a ser negada pela seguradora — explica Marcelo Borges, diretor de Condomínios e Locação da Associação Brasileira de Administradoras de Imóveis (Abadi).

De forma geral, o custo de manutenção, segundo os especialistas. corresponde a cerca de 15% do valor da taxa condominial. E a pressão para redução de custo, devido a crise financeira, diz Rafael Thomé, diretor executivo de administradora, pode estar refletindo em maior prejuízo para os condomínios nesses últimos dois anos.

— Hoje a segurança, seja ela contra a violência ou por acidentes naturais tem um peso significativo para o orçamento dos condomínios e acabam de retirar a possibilidade de investimento em outras áreas. Manutenção simples, como limpeza de calhas, ralos e telhados, a atualização de para-raios e manutenção de fachadas são essenciais para reduzir riscos. É preciso fazer uma avaliação de risco severa para se prevenir de prejuízos — ressalta Thomé.

Atenção às exclusões e aos valores de cobertura

Ludimila Ricon, especialista em sinistro da Corretora Multiseguros, recomenda que ao fechar um contrato o síndico do prédio nunca deixe de perguntar o que não está coberto.

— As pessoas sempre se preocupam com as coberturas, mas o fundamental é saber o que não entra para você gerenciar o seu risco. Por exemplo, as apólices não costumam cobrir danos por água no poço do elevador. Não tem como hábito gerenciar risco, mas ao nos informamos sobre as exclusões, podemos prever algum recurso no orçamento para caso aquele problema aconteça — orienta Ludimila, que identificou um aumento de 50% nas demandas por indenização desde janeiro.

Rogério Quintanilha, consultor na área de administração de imóveis e ex-diretor da Abadi, chama atenção ainda para o fato de que é preciso saber dimensionar o valor das indenizações:

— Muitas vezes, para baratear custo, o condomínio acaba contratando uma cobertura aquém da sua necessidade. Quando o problema acontece é um transtorno, pois se o dano for de R$ 300 mil, mas a indenização contratada for de R$ 150 mil, os moradores terão que ratear o resto do valor. E não adianta usar a lógica de que nunca utilizou antes o seguro, ele é um contrato, renovado anualmente, e que só vai cobrir aquilo que está previsto, por isso é necessária muita atenção ao contratar.

Medeiros, da Fenseg, chama atenção para o fato que o seguro de cobertura ampla, em que o valor total segurado garante a indenização para qualquer evento, ainda é muito pouco contratado.

— O seguro simples, em que corretor e síndico estabelecem valores para indenização por cobertura ainda é o mais comum. Isso leva, em muitos casos, há uma subcontratação. Ou seja, a contratação indenizações sub-dimensionadas, que pode não atender completamente ao condomínio em caso de uma inundação. É possível se rever esse valor antes da próxima renovação da apólice, com um endosso — alerta o especialista.

Fonte: O Globo/ Economia

Menos da metade dos condomínios que deveriam fizeram a autovistoria no Rio

Nenhum comentário abr 10,2019 Condomínios, Legislação

A Lei da Autovistoria foi criada em 2012, após a tragédia do edifício Liberdade, no Centro do Rio, com o objetivo de aumentar a segurança dos residenciais. A nova legislação, que começou a valer em 2013, determina que, a cada cinco anos, os condomínios no Rio devem fazer uma nova inspeção geral, incluindo tanto a parte estrutural da edificação quanto o interior dos apartamentos, cada qual com seus pontos de avaliação específicos.

Apesar do primeiro ciclo de cinco anos ter sido completado e quem fez em 2013 ter que renovar agora, apenas 60 mil dos 130 mil imóveis que deveriam fazer a autovistoria cumpriram o procedimento. Do total de comunicados recebidos pela Secretaria Municipal de Urbanismo do Rio de 2013 a 2018, 23,4 mil são de adequação e 36,6 mil, de necessidade de obras, provenientes de laudos realizados por profissionais contratados pelos proprietários de imóveis.

Os números mostram que, apesar da obrigatoriedade e da importância da manutenção, a autovistoria ainda tem um longo caminho a percorrer.

O problema é que até chegar ao fim deste trajeto, tragédias continuam a acontecer. Recentemente, só no Rio, foram dois casos com feridos por causa da queda de fachadas em más condições, em prédios no Leblon . Em um dos casos, no Carnaval, a jovem atingida por uma placa de granito está em coma até hoje.

Dentro de casa, não

Segundo Fernando Santos, arquiteto e diretor da Santos Projetos e Assessoria, os dois principais empecilhos para que a adesão de condomínios seja maior são o econômico e o cultural. Economicamente, explica, porque a autovistoria implica na contratação de arquiteto ou engenheiro para fazer o laudo, além dos gastos com as obras necessárias.

— E culturalmente porque os moradores ainda resistem muito a autorizar a entrada em suas unidades. Há desconfiança, medo de serem multados e de terem seus imóveis interditados. Muitas pessoas têm vergonha de mostrar suas casas por conta de bagunça ou situações insalubres, e acham que isso se tornará público — diz Santos, que sugere aos condomínios que comuniquem com antecedência aos moradores o trabalho que será feito.

A arquiteta Ane Calixto, sócia-fundadora da Arquitetura Resolve, acrescenta que outro problema é que nem todos os síndicos e administradores fazem os reparos indicados pelos profissionais que fizeram o laudo de autovistoria.

— O que tem acontecido é que os novos laudos estão com as indicações de reparos antigos, que não foram feitos — diz ela.

Ane lembra que os reparos não são dispensáveis.

— Nós já observamos pedras soltas em soleiras de varanda, fiação derretida com risco de incêndio e postes enferrujados com perigo de caírem.

Fiscalização

Uma outra questão é que, a despeito da segurança envolvida na autovistoria, alguns condomínios se sentem prejudicados por terem gastos com o processo sendo que, muitas vezes, nada aconteceu com aqueles que não fizeram.

A prefeitura, por sua vez, diz que a fiscalização do cumprimento da obrigação é feita por amostragem, considerando prioritariamente a idade das edificações, as áreas que concentrem edificações de grande porte, os principais eixos de circulação de pedestres e veículos, as áreas de Proteção do Ambiente Cultural e a agressividade ambiental definida na Norma Brasileira 6118.

De acordo com Marcelo Borges, diretor de Condomínio e Locação da Associação Brasileira das Administradora de Imóveis (Abadi), desde o início do ano alguns condomínios têm recebido notificações para a renovação de seus laudos.

— Isso é muito positivo, mas a municipalidade não pode se esquecer de notificar aqueles que ainda não fizeram nada desde 2013. A Lei é válida e importante, pois obriga a apresentação de uma fotografia atual da edificação a cada cinco anos, dando tranquilidade a moradores e à sociedade. Ainda de acordo com a Secretaria, foram abertos 14,5 mil processos de notificação para que os prédios comuniquem a autovistoria ou cumpram as exigências dos laudos técnicos, além do envio de notificações por e-mail.

Os prédios notificados que não cumprem a obrigação são multados. Os valores da multa vêm discriminados no carnê do IPTU e são cinco vezes o Valor Unitário Padrão Residencial (VR) ou cinco vezes o Valor Unitário Padrão Não Residencial (VC).

Como funciona a inspeção, custo e responsável

A legislação que regulamenta a Lei da Autovistoria determina que a mesma deve ser realizada por um profissional legalmente habilitado, com registro no Conselho de fiscalização profissional competente, sendo que isso deve ser feito pelo responsável do condomínio.

Este arquiteto ou engenheiro é quem vai elaborar o Laudo Técnico atestando as condições da edificação e comunicar o resultado da vistoria à Prefeitura. Caso haja necessidade de obras, ele deve executá-las e contratar nova vistoria para elaborar o novo laudo e comunicar à prefeitura a adequação do imóvel. A prefeitura esclarece que não recebe o laudo, e sim comunicado de necessidade de obras ou de adequação.

— A autovistoria pode ser feita por engenheiro civil, registrado no CREA ou por arquitetos, registrados no CAU, mas é de suma importância que o profissional escolhido tenha experiência em elaboração de laudo já que são vistos diversos aspectos técnicos em relação às instalações, estrutura e equipamentos — afirma a arquiteta Ane Calixto.

Enquanto há uma grande resistência, especialmente por causa do custo, por parte dos moradores, os síndicos e administradoras têm se esforçado para que a autovistoria aconteça.

Marcelo Borges, da Abadi, alerta aos síndicos da grande responsabilidade no cumprimento da lei, pois havendo um acidente sem que o condomínio tenha feito a autovistoria os efeitos indenizatórios poderão ser imputados ao gestor predial. Inclusive, diz, estar atento à contratação de profissionais que realmente estejam habilitados para realização das vistorias.

Fernando Santos ressalta, ainda, que um ponto positivo da autovistoria é que um laudo deixa claro o que precisa ser feito e os resultados efetivos.

— Penso que é uma ferramenta de trabalho excelente para os síndicos, pois elimina um “achismo” sobre problemas e estabelece com competência técnica o que é prioritário realizar, de forma que as assembleias tenham mais confiança de alocar os recursos do condomínio.

Fonte: O Globo/ Morar Bem

 

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