Comprador deve pagar condomínio a partir de quando tem as chaves à disposição

Atlantida Nenhum comentário jun 9,2022 Legislação

O comprador deve pagar as taxas condominiais desde o recebimento das chaves ou, em caso de recusa ilegítima, a partir do momento no qual as chaves estavam à sua disposição.

Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça negou provimento ao recurso especial ajuizado por compradores de três imóveis do mesmo condomínio, que tentavam afastar a cobrança de taxas.

Eles adquiriram os apartamentos por meio de contrato de permuta, mas optaram por não tomar posse para aguardar o desfecho de uma ação que tratava de penhora de outros imóveis em seu favor.

A construtora, por sua vez, colocou a chave à disposição dos compradores em juízo e se eximiu do pagamento das taxas. As instâncias ordinárias entenderam que caberia aos compradores fazer o pagamento, independentemente da posse efetiva do imóvel.

Relator no STJ, o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva manteve a conclusão. Apontou precedente do STJ segundo o qual o registro do compromisso de compra e venda não define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais.

Em vez disso, é a relação material com o imóvel, consistente na imissão na posse, que define o momento em que o comprador passa a ser responsável pelas taxas. Assim, a recusa em receber as chaves não pode eximir o comprador dessa responsabilidade.

Para o relator, a atitude constitui comportamento contrário aos princípios contratuais da boa-fé objetiva. A rejeição em tomar a posse do imóvel, sem justificativa adequada, faz com que o adquirente passe a ser responsável pelas taxas condominiais.

“A resistência em imitir na posse (e de receber as chaves) configura mora da parte adquirente, pois deixou de receber a prestação devida pelo alienante (no caso, a construtora). Nessa circunstância, o artigo 394 do Código Civil deixa claro que considera-se em mora o credor que não quiser receber o pagamento e/ou a prestação no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer”, afirmou o ministro Cueva.

Logo, não há fundamento para responsabilizar a construtora pelas taxas condominiais se a sua obrigação de entregar as chaves foi devidamente cumprida.

“Dessa forma, o adquirente (promissário comprador ou permutante) deve pagar as taxas condominiais desde o recebimento das chaves ou, em caso de recusa ilegítima, a partir do momento no qual as chaves estavam à sua disposição”, concluiu. A votação na 3ª Turma foi unânime.

Clique aqui para ler o acórdão
Resp 1.847.734

Fonte: ConJur

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Inflação do aluguel desacelera e mercado comemora

Atlantida Nenhum comentário jun 9,2022 Mercado

Alívio no bolso de quem mora de aluguel. Após um período conturbado com a pandemia em que o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) acumulava alta anual de 37,4%, o indexador mais utilizado no reajuste dos contratos de locação chegou a 0,52% em maio, registrando forte desaceleração em relação a abril (1,41%) e a maio de 2021 (4,10%). Com o resultado, o IGP-M teve valorização de 7,54% no ano e de 10,72% em 12 meses. O percentual de maio, de acordo com a Fundação Getúlio Vargas (FGV), foi puxado pelos preços no atacado e no varejo.

Para especialistas, a desaceleração do IGP-M indica que o mercado está voltando à normalidade. “O setor sempre se ajustou e hoje os preços estão equivalendo. A alta do índice foi uma situação pontual da pandemia e a livre negociação sempre prevaleceu, pois uma coisa é o reajuste e a outra é a realidade financeira das famílias”, observa Alexandre Corrêa, vice-presidente Jurídico do Secovi Rio (Sindicato da Habitação).

Marcelo Borges, diretor de Condomínio e Locação da ABADI (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis) complementa que hoje a relação dos locadores e locatários com o IGP-M está bem mais madura, com negociações relativamente tranquilas em busca de um equilíbrio no melhor ajuste de preço com base na capacidade de pagamento do inquilino. “Portanto, podemos afirmar que esses percentuais não estão causando traumas no setor”, afirma Borges. Segundo ele, nos novos contratos há uma forte tendência no uso do IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), mas o IGP-M não está totalmente descartado. “O IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais) ainda é visto com alguma cautela, pois a medição não é global, ficando concentrada na variação do aluguel em algumas regiões do país”, explica Borges.

No entanto, Jean Carvalho, gerente de Imóveis de uma administradora, ressalta que quem trocou o IGP-M pelo IPCA, agora, terá que negociar. “Se a gente comparar o IGP-M de maio (0,52%), o acumulado de 12 meses (10,72%) e o do ano (7,54%) com o IPCA, que é o índice oficial de inflação, a primeira prévia do IPCA para maio está em 0,59%, o que vai dar um acumulado em 12 meses de 12,2%. Então, em maio, provavelmente, o IPCA vai ultrapassar o índice acumulado do IGP-M (está em 10,72%), ficando na faixa dos 12,2%, dependendo das próximas prévias. E agora que o IPCA está maior que o IGP-M, como fica?”, questiona Carvalho.

Para ele, a saída é mais uma vez negociar. “A mudança de indexador nunca teve sentido. Não adianta ficar trocando de índice. A solução é fazer o papel de gestor das administrações. Na pandemia os preços ficaram elevados, deixando um lado da ponta desfavorável, e aí entrou a imobiliária para negociar. O mercado está mostrando que não vale a pena mudar de índice; o que vale sempre é a negociação. Quem está com o IGP-M hoje está tranquilo (10%) e quem trocou pelo IPCA está com 20% a mais no valor reajustado”, lembra Carvalho.

Fonte: O Dia

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Contratação e terceirização de serviços em condomínios

Atlantida Nenhum comentário jun 3,2022 Condomínios

Em razão da complexidade de algumas atividades que devem ser realizadas nos condomínios, existe a possibilidade de contratar empresas para assessorar o síndico ou realizar o serviço.

A terceirização em condomínios pode ocorrer desde as funções de zeladoria/portaria, contabilidade, administração, até serviços de manutenção em geral de equipamentos como elevadores, por exemplo.

Geralmente o síndico tem autonomia para contratar empresa de sua confiança, mas conforme o caso e dependendo do que constar em convenção, a decisão deverá ser submetida à assembleia.

No caso de terceirização de prestadores de serviços como zeladoria e portaria, solicite uma cláusula de responsabilidade pelo ressarcimento de prejuízos ocasionados ao condomínio ou aos condôminos em decorrência de atos praticados pelo funcionário.

A administração do condomínio também precisa acompanhar o pagamento de encargos e benefícios estipulados em convenção coletiva de trabalho, além da concessão de direitos trabalhistas fundamentais (13º salário, férias acrescidas de 1/3, INSS, FGTS e benefícios), pois havendo descumprimento, o condomínio poderá ser acionado de forma solidária ou subsidiária.

Uma tendência de terceirizar o serviço de porteiros tem sido por meio das portarias virtuais, em que o controle de acesso de pessoas e veículos é feito de forma remota, com câmeras e telefones para contato entre a central de monitoramento e os transeuntes do condomínio. É uma das maneiras de redução de custos para o condomínio. A maior desvantagem é que depende de conexão via internet para ser operado de forma remota.

Alguns cuidados na terceirização de serviços:

– Solicite pelo menos duas propostas, com empresas diferentes, para comparar valores e serviços oferecidos;

– Consulte referências;

– Visite as instalações da empresa (se possível);

– Retire certidões negativas de débito e processos judiciais para verificar a situação financeira e fiscal da empresa;

– Desconfie de valores muito abaixo do praticado pelo mercado. O barato pode sair caro!

Fonte: Viva o Condomínio, por Karla Pluchiennik Moreira

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