RIO — Todo ano é a mesma coisa: o verão vem chegando e, com ele, muitos inquilinos de temporada se instalam em um pacato prédio de Copacabana. O entra e sai no edifício cheio de moradores idosos nem é o que mais incomoda. E nem o fato de os turistas elevarem em 40% o consumo de água no condomínio, habitualmente em torno de R$ 12 mil mensais. O problema é que, sem hidrômetros individuais, todos pagam pelo aumento, embora só alguns proprietários ganhem “um extra” com os hóspedes.

— São apartamentos de um quarto, mas quem não mora aqui e aluga por temporada acaba botando umas cinco ou seis pessoas. Não tenho nada contra alugar, mas não é justo todos pagarem pelo consumo excessivo de alguns — diz Pedro de Souza, membro do conselho fiscal do prédio.

Segundo o advogado Hamilton Quirino, o aluguel por temporada tem base legal e não pode ser proibido, e a conta de água não pode ser imposta compulsoriamente. Uma solução, segundo ele, seria a instalação de hidrômetros individuais para ratear de forma mais justa as contas de água.

Pedro de Souza diz que já foi orçada a instalação de medidores individuais para o prédio de 11 andares, mas a obra e a manutenção seriam caras.

— O que poderá ser feito nesse caso é um consenso entre todos, com uma cobrança diferenciada dos que tiverem imóveis alugados na alta temporada — afirma Quirino.

COTA ÚNICA E RATEIO

Diferentemente das contas de gás e luz, que costumam ser individuais, dividir a despesa com e água conforme o consumo de cada morador é questão antiga e uma das mais difíceis para se chegar a um consenso. Isso porque a solução não é tão simples. No caso de imóveis antigos, embora não haja obrigatoriedade de medidores individuais, a obra é cara, longa e, às vezes, pode até não funcionar direito.

— Esse assunto gera intensos debates e discussões nos condomínios. Em nossa base processual temos uma ação movida por um grupo de moradores contra o condomínio e a empresa contratada para realização da individualização dos hidrômetros, pois a mesma não conseguiu viabilizar a instalação de forma correta dos equipamentos nas unidades — conta o advogado Leandro Sender.

Hoje, em geral, o condomínio recebe uma conta única e faz o rateio do consumo entre as unidades por fração ideal ou por unidade.

A gerente de gestão predial, Anna Carolina Chazan, explica que, nos condomínios com individualização, o rateio é feito de acordo com o consumo medido em hidrômetros separados. Com a obra principal pronta, o custo de hidrômetro e sensores por unidade ficará em torno de R$ 300.

— Já em um condomínio que ainda não tem a individualização da tubulação, os preços para instalar o sistema variam de R$ 1 mil a R$ 16 mil por unidade. Depende muito da estrutura da construção de cada edifício.

A OBRIGATORIEDADE

Hamilton Quirino explica que a Lei Complementar 112 tornou obrigatória em imóveis novos a instalação, desde 2011, de medidores de consumo de água individuais, por unidade, nas edificações multifamiliares, comerciais e mistas no Rio. O Habite-se, inclusive, fica vinculado ao cumprimento desta obrigação.

Em 2016, foi sancionada outra Lei (13.312/16), desta vez Federal, que determina que a partir de 2021 todas as edificações novas no país deverão ter hidrômetros individuais.

— Portanto, temos que trabalhar com a legislação municipal — diz Quirino.

Neste momento tramita na Câmara um projeto de Lei 9397/17, do deputado federal Helder Salomão (PT), que propõe tornar obrigatória a individualização da energia e do gás nos condomínios (embora a determinação para a divisão de água já exista, e as de gás e luz sejam praxe). A justificativa do projeto é que esta é uma forma de evitar que um condômino fique sobrecarregado financeiramente pelo uso abusivo dos serviços.

De fato, todos os especialistas ouvidos acreditam que quando cada um paga pelo que usa, o consumo fica mais consciente e menor. Afinal, dói no bolso.

Segundo o diretor de uma Administradora, Ricardo Chalfin, a implantação dos hidrômetros individuais rende uma economia de até 40% no valor pago, além de o morador ganhar também com a valorização do imóvel (15%).

— Com a individualização de água e gás, o consumo se torna mais controlado. Essa economia propicia que novos investimentos sejam feitos no próprio condomínio, trazendo melhorias no ambiente. Outra vantagem importante é a facilidade de diagnosticar vazamentos, uma vez que o consumo é monitorado todo o tempo.

Leandro Sender lembra ainda que, mesmo com a individualização dos hidrômetros, os condôminos continuarão arcando de forma rateada com o consumo referente às áreas comuns do edifício.

— Portanto, para decidir se vale a pena para o condomínio individualizar os medidores hídricos, deve-se, inicialmente, orçar o custo total de obra para essa adequação. Apenas com esse valor será possível analisar se será vantajoso para os condôminos — diz ele.

MUDANÇA SÓ COM ASSEMBLEIA

Para mudar as regras da medição de água, é necessário que seja feita uma assembleia e calculados os custos de instalação e manutenção (a leitura deve ser feita por uma empresa terceirizada). Segundo Anna Chazan, o ideal é que a decisão de ter hidrômetros individuais em prédios antigos seja unânime. Seria o mais justo.

— A Lei, no entanto, não trata especificamente desse tema impondo um quórum especifico para sua aprovação. Mas, dependendo do valor, é necessário que o bom senso prevaleça e o tema seja aprovado por um quórum mínimo, para que não sofra questionamentos futuros — diz Anna.

De acordo com ela, a orientação pode variar de advogado para advogado, mas há um entendimento predominante de que a obra de individualização é algo necessário. Desta forma, não haveria um quórum específico para aprovação.

Já Leandro Sender diz que, caso os moradores tenham interesse em fazer a alteração, deverá ser convocada assembleia em que a obra deverá ser aprovada por 2/3 dos condôminos.

Hamilton Quirino, por sua vez, diz que não há lei prevendo quórum para tal mudança, mas que na prática são mesmo os 2/3.

— As convenções, geralmente, são omissas a respeito. Na prática, tem sido aplicado o quórum qualificado de dois terços dos condôminos, por uma interpretação do Código Civil, já que as obras têm que interferir na área comum e nas unidades autônomas. Na maioria dos casos, em prédios antigos, o hidrômetro individual não é ligado às concessionárias. Assim, é contratada uma empresa, que tem um medidor externo para controlar o gasto de cada um e, depois se faz o rateio proporcional. Tal controle é feito à distância, com grande grau de eficácia, havendo poucos casos de reclamação.

Fonte: O Globo

RIO — Brigas por causa das garagens nos condomínios são uma das principais causas de atritos entre moradores. Vizinhos folgados que não respeitam as regras e estacionam onde não devem, ou muito rente a outros carros, são problemas corriqueiros, mas de tirar qualquer um do sério. Segundo especialistas, a falta de clareza ou erros na convenção e na escritura costumam apimentar a discórdia.

Em geral, são três modalidades que definem as regras para as vagas de garagem. O advogado especialista em direito imobiliário Hamilton Quirino explica que há aquela que está na escritura de compra do imóvel como fração ideal específica. Outra é quando consta a propriedade da vaga, mas esta faz parte da fração ideal do apartamento. E, por último, existe apenas o direito de estacionar na área comum.

— Na maioria dos casos, as vagas não são demarcadas. Assim, quem chega primeiro ocupa a vaga melhor. Se o número de vagas é inferior ao número de automóveis, vai prevalecer o critério que for deliberado na convenção, no regulamento interno — explica Quirino.

O presidente da gestora de condomínios de uma administradora, Luiz Barreto, destaca que o uso da garagem é regido pela convenção e que a assembleia só pode mudar uma regra prevista no documento se 2/3 dos proprietários aprovarem em reunião.

— Na convenção está definido o critério de escolha da vaga, como se será fixa por unidade, sorteio ou ordem de chegada, assim como a sua utilização e as penalidades para uso indevido.

O problema é que, por mais que a convenção dê as cartas sobre uso das vagas, nem sempre a garantia é certa. Um exemplo comum, segundo Quirino, é que alguns prédios dizem, em suas convenções, ter um número de vagas de garagem maior do que realmente têm.

— Isto decorre de falha no planejamento ou não execução das obras. Aí alguém fica sem vaga, embora tenha tal direito na escritura e na convenção. Ou tem direito a duas e só encontra uma — explica o advogado.

Prédios construídos há muitas décadas, quando ainda não havia obrigatoriedade de garagem ou de número mínimo de vagas, são palco das maiores discussões. Nesses casos, pode-se dar prioridade aos moradores mais antigos, criar critérios como o sorteio anual de vagas ou, mesmo, dar prioridade a quem estacionar primeiro.

— A meu ver, o mais aconselhável nessa situação é sorteio anual — sugere Quirino.

Segundo ele, o problema ainda ocorre em prédios novos, porém com menos frequência, pois a legislação exige um número mínimo de vagas de acordo com a região e o tamanho das edificações. Em ambos os casos, ele recomenda votar um regulamento interno que discipline o melhor critério, inclusive, para as regras sobre os visitantes e parentes dos moradores.

— A solução é sempre tentar de forma amigável, mas, não se chegando a um acordo, será necessário o ingresso em juízo. Mesmo havendo boa vontade, caso não existam todas vagas previstas no projeto da construção, o assunto só poderá ser resolvido mediante uma indenização a ser paga pela construtora — afirma Quirino, que já lidou com situações assim.

Nessas brigas intermináveis, o advogado conta um caso em que o prédio tinha vagas a menos e o morador não conseguia estacionar.

— Foi determinado, em juízo, que o condomínio teria que criar um critério que contemplasse a vaga constante da escritura, já que outros, que ocupavam o espaço, não tinham tal direito nos seus títulos de aquisição.

— O direito à vaga de garagem tem que estar na escritura registrada. O tamanho do carro e a localização do mesmo também causam discussões que, muitas vezes, podem ser resolvidas em assembleia quando não estiver discriminado na convenção do condomínio — acrescenta Bianca Cukier, da Cukier Advogados Associados.

GARAGENS NÃO PODEM SER USADAS COMO DEPÓSITOS

Entre os outros problemas comuns por causa de vagas, Luiz Barreto cita os moradores que ocupam mais de uma vaga sem ter direito, os que param o carro em área de desembarque ou atrapalhando acesso ao elevador, e os que estacionam em área destinada a visitantes:

— O tamanho da vaga também é um problema comum em prédios antigos da Zona Sul. Para tentar solucionar, os moradores tentam especificar “vaga grande” e “vaga pequena”, o que sempre gera conflitos. Outro problema é a falta de espaço para motos — lembra.

Sobre a diferença do valor do condomínio para os moradores, segundo Bianca Cukier e o também advogado e diretor-presidente de uma administradora, Luis Guilherme Russo, não há lei específica e nem é praxe este tipo de cobrança diferente. Quirino diz que isso pode ser estabelecido pela convenção.

Uma outra discussão, que também é guiada pela convenção, é sobre a destinação da vaga. Muitos moradores acham que podem fazer o que quiserem, mas não é bem assim.

Segundo Bianca, se não houver proibição, nada impede o proprietário de utilizar a vaga para aluguel ou visitas. Vai depender da convenção

— O morador não pode fazer o que quer com a vaga de seu apartamento. A vaga é destinada apenas para um automóvel, não podendo assim virar um depósito para o morador botar o que quiser. E, mesmo que tenha espaço, o morador não pode pôr um carro e uma bicicleta, por exemplo. Existe uma Lei Federal que proíbe a venda ou o aluguel de vagas de garagens para quem não mora no condomínio —explica Russo.

Fonte: O Globo