Manter a manutenção preventiva em dia é fundamental para garantir a segurança dos moradores e não abrir precedentes para uma responsabilização civil do síndico.

Prevenir incêndios é tão importante quanto saber apagá-los. E no caso dos condomínios, a responsabilidade de manter em dia as instalações elétricas cabe ao síndico. Revisões periódicas, manutenções e até a substituição das instalações passa, necessariamente, pela iniciativa dele em promover melhorias ou levar ao conhecimento dos moradores as dificuldades do edifício. Um incêndio em um apartamento ou na área comum pode afetar toda a estrutura do prédio e envolver centenas de pessoas.

Redes elétricas subdimensionadas, fiação obsoleta incompatível com a quantidade de equipamentos ligados à rede, instalações feitas sem supervisão profissional e muitas vezes expostas, são algumas das irregularidades que podem causar problemas elétricos em condomínios ou nos apartamentos. A última pesquisa divulgada pelo Corpo de Bombeiros de Santa Catarina identificou que cerca de 70% dos incêndios em edificações são causados por interferência humana. Seja de forma direta, geralmente com dolo, ou indireta, por negligência, imperícia ou imprudência nas instalações elétricas ou ainda uso inadequado de eletrodomésticos.

De acordo com o engenheiro eletricista Andres Martinez, a maioria dos incidentes em prédios ou nas unidades tem origem no envelhecimento da fiação ou defasagem causada pelas constantes instalações de equipamentos elétricos que não eram usuais ou não existiam na época em que o empreendimento foi construído.

“Geralmente os moradores aumentam a potência dos disjuntores sem saber se a rede suporta, sendo muito comum encontrar nos apartamentos tomadas derretidas, interruptor com mau contato, aparelhos de refrigeração ligado sem tomadas comuns, e até mesmo disjuntor colado com fita isolante para não cair. Antigamente os projetos previam um chuveiro elétrico de até 4.200W, uma TV de 14 polegadas, um ventilador de 100W, por exemplo. Hoje, o chuveiro varia entre 7.200 e 9.000W (mais que o dobro), são duas ou três TVs de 54 polegadas e uma média de dois aparelhos de ar condicionado por unidade”, comenta.

Quadro elétrico

Outro fator preocupante é a falta de manutenção preventiva dos quadros elétricos, já que praticamente ninguém lembra de que existe essa necessidade. “Quase 100% dos edifícios que visito nunca fizeram manutenção preventiva nos quadros. Só fazem reparo quanto acontece algum defeito e são obrigados a chamar alguém, que normalmente é um eletricista, para consertar. E não estou falando somente de prédios novos, com até 10 anos de uso. Isso acontece inclusive em prédios antigos, com 40 anos, que podem sofrer sobrecarga elétrica com a instalação de equipamentos eletrônicos e eletrodomésticos de última geração”, avalia o especialista.

Com o avanço da tecnologia, hoje é possível fazer o diagnóstico da estrutura com uma câmera térmica, através da imagem em infravermelho. O equipamento aponta precocemente defeitos que possam estar acontecendo nas instalações e assim se torna possível sanar os defeitos antes mesmo que eles causem algum acidente grave. Sendo assim, o primeiro passo do gestor deve ser mapear toda a instalação elétrica do seu condomínio, a fim de detectar possíveis falhas e identificar se há a necessidade de manutenção ou troca de fios com muitos anos de uso.

Para o engenheiro Evânio Ramos Nicoleit, conselheiro e diretor do CREA/SC, fatores como quedas de tensão, choques elétricos, cheiro de queimado ou fumaça advindo de pontos elétricos, tomadas que aquecem, desarme de dispositivos de proteção, luz intermitente nas lâmpadas, são sinais que podem indicar que há algo de errado com a instalação elétrica do empreendimento.

“Independente de checklist de inspeção, recomenda-se periodicamente a contratação de um profissional ou empresa, devidamente registrado nos órgãos de classe, a fim de promover uma inspeção qualificada ou antecipar e resolver problemas nas instalações. Da mesma forma como os síndicos precisam conferir alguns itens para a renovação de alvarás, a manutenção preventiva do sistema elétrico deveria fazer parte do check-up anual”, avalia. Nos casos de adequação ou reforma de edifício de uso coletivo, o projeto deve ser submetido à CELESC pela plataforma PEP (Projetos Elétricos de Particulares), sendo aprovado ou não com base em suas características técnicas.

Obras

Nem sempre é fácil aprovar reformas desse tipo, já que as benfeitorias não são aparentes – como uma reforma do salão de festas ou uma piscina nova – e, geralmente, têm um custo alto. Por isso, a recomendação de Martinez é de que primeiramente o síndico deve pedir uma avaliação técnica para identificar se há problemas e quais são as necessidades de reestruturação das instalações.

“O estudo deve ser apresentado em Assembleia, com a ajuda dos profissionais que realizaram a avaliação, para que eles possam apresentar os detalhes, tirar dúvidas e sugerir cronograma de ações conforme a realidade de cada condomínio. Os síndicos são apenas gestores e não possuem conhecimento técnico nessa área. E muitas vezes por falta de informação não se dão conta do risco que estão correndo ao não se preocuparem com as instalações elétricas do prédio”, comenta.

Além disso, ele destaca a importância dos apartamentos também passarem por uma revisão na fiação caso o condomínio passe por uma reforma elétrica que envolva a caixa de distribuição. “Se o prédio chegou ao ponto de precisar deste tipo de reforma, isso quer dizer que os apartamentos já passaram desse ponto há algum tempo”, afirma o especialista.

Em São José, no Residencial Monte Carlo I, em Campinas, a síndica Roseane Reuter teve o apoio integral dos proprietários das 42 unidades. A frente do condomínio há cinco anos, ela precisou alterar os quadros elétricos do edifício, que estavam com sobrecarga elétrica e obsoletos causando riscos para os condôminos. “Trocamos toda a fiação, desde os quadros localizados na garagem até a caixa dos disjuntores nos apartamentos. E para isso contamos com a assessoria de profissionais que acompanharam a obra do início ao fim, o que foi imprescindível para o andamento do trabalho, concluído em 25 dias”, avalia.

Além da segurança gerada com a modernização dos equipamentos, os moradores também conseguiram diminuir os gastos com a conta de energia elétrica. No total, o investimento foi de aproximadamente R$ 75 mil, incluindo quadros, cabos elétricos, mangueiras que precisaram ser trocadas e alvenaria.

Legislação

De acordo com Nicoleit, no país existem regras e normas técnicas da ABNT (NBR 5.674, NBR 14.037, NBR 16.280 e NBR 15.575) para as instalações elétricas, desenvolvidas por especialistas com o objetivo de evitar acidentes, preservar vidas, imóveis e o patrimônio. O Código Civil prevê no Artigo 1.348 a manutenção do condomínio, bem como as obras realizadas no empreendimento e o zelo pela prestação de serviços.

“Com base nisso, o síndico pode ser responsabilizado legalmente pela manutenção (ou a falta dela) no condomínio. Ele responde inclusive com seu patrimônio se algo acontecer por negligência ou desconhecimento dele”, destaca o engenheiro.

Em Santa Catarina, apenas uma cidade apresenta Lei Municipal de Inspeção Predial. Desde 2008 está em vigor em Balneário Camboriú a Lei 2805, que torna obrigatória a vistoria periódica e estabelece inclusive prazo para que os condomínios antigos apresentem relatório de inspeção àquela municipalidade. Os prazos máximos estabelecidos pela lei para as realizações de manutenção têm como referência a idade real do imóvel que será contada a partir da entrega ou entrada em operação do prédio.

Troca de transformadores para prevenir a sobrecarga elétrica

O recomendado é uma inspeção anual nos transformadores, todavia a Agência Nacional de Energia Elétrica (ANEEL) define no Plano Mínimo de Manutenção atividades preditiva e preventiva e suas periodicidades. Segundo Martinez, normalmente os transformadores são dimensionados com folga, mas isso não é uma regra. Devido às constantes instalações de novos equipamentos elétricos nos apartamentos, é indicado que se faça uma medição de carga anualmente com equipamento específico, em um dia de bastante calor. Ou que seja feita uma simulação (com horário marcado com os moradores) de um dia com altas temperaturas, para que os equipamentos utilizados possam dar os parâmetros para essa análise, de forma que o engenheiro possa atestar a necessidade ou não de redimensionamento. Mas cuidado, não adianta deixar o equipamento medindo durante uma semana, quinze dias, se nesse período os moradores não fizerem o uso dos aparelhos como o de ar-condicionado.

Problemas mais recorrentes da sobrecarga elétrica em condomínios

Sobrecarga elétrica das instalações

As instalações são dimensionadas e divididas em circuitos, quadros de distribuição, quadros de medição e alimentadores de acordo com as normas técnicas vigentes. Ao ampliar as cargas sem um estudo técnico ou projeto aumenta-se o risco de sobrecarga elétrica e curto-circuito. Como exemplo de equipamentos que conduzem a sobrecarga elétrica há destaque para os mais usuais como torneiras elétricas, chuveiros, secadoras e ar-condicionado.

Desgaste dos componentes da instalação

Todo material tem um tempo de vida que depende de diversos fatores combinados. Oxidação de contatos elétricos, perda de conexão, envelhecimento e redução da isolação de condutores são alguns exemplos.

Emendas e conexões elétricas com contato mecânico enfraquecido

Eles podem representar aquecimento dos contatos, redução da isolação dos condutores, redução do tempo de vida útil dos condutores e risco de incêndio.

Falta de mão de obra especializada

Um problema que se constata em certo número de instalações está relacionado a obras realizadas por profissionais não qualificados. É importante que periodicamente seja feita inspeção na instalação e plano de manutenção preventiva ou mesmo corretiva por profissional capacitado, registrado no CREA-SC e legalmente habilitado a fim de antecipar e resolver problemas nas instalações elétricas.

Fontes: https://vivaocondominio.com.br/noticias/manutencao/o-perigo-da-sobrecarga-eletrica-nos-condominios/ e CondominioSC