A prefeitura estuda a ideia de licenciar apart-hotéis com regras bem mais flexíveis do que as atuais na atual legislação urbanística do município. Oficialmente, o Executivo tem como meta permitir uma mudança no uso de hotéis que, construídos para a Copa do Mundo de 2014 e a Olimpíada de 2016, fecharam as portas ou sofrem com a baixa ocupação. Especialistas ouvidos pelo GLOBO, no entanto, observam que, se for aprovado, o projeto não só permitirá que esses empreendimentos virem residenciais como dará margem para que qualquer hotel ou motel, independentemente da data de inauguração, ganhe outro perfil.

Os empreendimentos não teriam que respeitar as regras de gabarito e de oferta de vagas na garagem. Embora varie conforme a região, a legislação que disciplina a construção de hotéis é mais liberal que a referente aos imóveis residenciais – o gabarito, no primeiro caso, quase sempre é maior do que o permitido no bairro. A ideia foi apresentada em reuniões recentes do Conselho Municipal de Políticas Urbanas (Compur), órgão da prefeitura que conta com integrantes da sociedade civil. Técnicos da Secretaria de Urbanismo já apresentaram ao Compur duas minutas de projetos, que precisam ser aprovados pela Câmara Municipal.

Nos documentos, a palavra “apart-hotel” não é mencionada. Porém, segundo o projeto, a transformação dos imóveis é possível, e seria autorizada desde que o proprietário concordasse em pagar uma espécie de taxa de regularização. A prefeitura calcularia o valor de acordo com as dimensões do prédio, caso o empreendimento tenha gabarito superior ao autorizado para a região.

– Essa proposta pode fazer surgir apartamentos com área inferior a 25 metros quadrados, o mínimo permitido pelo Código de Obras aprovado no atual governo – observou a arquiteta Rose Compans, consultora de urbanismo da Federação das Associações de Moradores do Rio (FAM-Rio).

As minutas ainda preveem que um hotel pode virar um prédio comercial ou ter uso misto: uma parte do imóvel continuaria com quartos para hóspedes; a outra ficaria com unidades residenciais.

RISCO DE ADENSAMENTO

Representante da FAM-Rio no Compur e ex-procuradora-geral do município, Sônia Rabello disse que a prefeitura não foi transparente em relação ao impacto da proposta para a cidade:

– Os fundamentos são os mesmos da “lei dos aparts”, mas a prefeitura não apresentou relatórios que indiquem quais imóveis têm interesse de mudar de uso. Também não abordou o impacto que isso traria para a região, incluindo a diferença de gabarito.

O presidente da Associação Brasileira da Indústria Hoteleira (ABIH-RJ), Alfredo Lopes, disse que não partiu da entidade a iniciativa de propor a mudança. Segundo ele, redes tradicionais do setor não têm vontade de alterar o perfil de seus negócios. Lopes acrescentou que o interesse em mudar a lei seria principalmente de construtoras “que decidiram investir em hotéis financiados por um mecanismo apelidado de ‘condomínio-hotel’: empreendimentos viabilizados com vários sócios, que compram cotas para investimento”. Ele ressalta que o Rio precisa é de um calendário sustentável de eventos, que garanta a ocupação da rede hoteleira o ano inteiro. Além disso, sugere que sejam cobrados impostos de aplicativos de hospedagem (como o Airbnb).

– Em junho de 2018, a taxa de ocupação dos hotéis chegou ao seu pior índice, 46% – contou Lopes. – Permitir a transformação dos prédios em aparts pode adensar os bairros e prejudicar até mesmo o setor hoteleiro.

O mercado já se movimenta na expectativa de mudança. Dono da incorporadora Bait, Carlos Henrique Blecher disse que tem sondado proprietários de hotéis para convertê-los em residenciais com serviços. Ele argumenta que o cenário atual é favorável aos aparts.

– A demanda do mercado é por unidades menores, mas com oferta de serviços de qualidade. A questão do adensamento é discutível. Nova York, Paris e Londres são bem mais adensadas do que o Rio – ponderou Blecher.

QUINZE FECHARAM

Em nota, a prefeitura confirmou que estuda mudanças na legislação hoteleira. Questionada sobre o impacto urbanístico de uma eventual conversão de hotéis com gabarito muito acima do permitido em áreas residenciais, frisou que os estudos estão em desenvolvimento. “O foco da proposta não foi apenas a transformação de uso. Um dos principais objetivos seria permitir a finalização do processo de licenciamento das obras dos hotéis não concluídos (sem “habite-se” ou aceitação das obras) e a possibilidade de subsistência desta atividade econômica”, afirma o município, sem prever quando o texto vai para a análise de vereadores.

Em 2010, incentivos foram concedidos para atender a uma demanda do Comitê Olímpico Internacional (COI). A instituição exigia que pelo menos 7 mil quartos extras fossem abertos, mas a prefeitura do Rio acabou licenciando 94 projetos com um total de 16.780 unidades – 13 hotéis não chegaram a sair do papel. Na época, o município autorizou edificações até mesmo em ruas de bairros em que não eram mais permitidos empreendimentos hoteleiros, como Flamengo, Copacabana, Guaratiba, Realengo, Barra, Itanhangá, Jacarepaguá, Joá e São Conrado. Desde 2016, porém, 15 hotéis fecharam as portas na cidade, incluindo o Mercure Barra e o Ibis Porto Atlântico, no Centro.

JUSTIÇA DERRUBOU PROJETO ANTERIOR

– Projetos de apart-hotel são motivo de controvérsia na cidade. Em 2002, a Justiça julgou inconstitucional a Lei 41/1999, de iniciativa do então prefeito Luiz Paulo Conde, que disciplinava a construção dos aparts. Um dos pontos que levou ao resultado desfavorável foi o fato de esses projetos não respeitarem as normas urbanísticas em vigor nos bairros, provocando adensamento e problemas no trânsito.

– Na época, havia uma espécie de febre por esse tipo de projeto e muitos foram construídos em ruas internas da Zona Sul e da Barra. Pela legislação atual, só são permitidos novos aparts no Centro e na Zona Portuária, em uma tentativa de estimular o uso residencial nessas regiões.

Pela proposta em discussão na prefeitura, até projetos que foram embargados porque os responsáveis construíram andares acima do permitido deveriam ser legalizados. Entre os empreendimentos que podem receber autorização para virar aparts estão os tradicionais hotéis Nacional e Intercontinental, em São Conrado. Eles são citados na segunda proposta apresentada no Compur, na quinta-feira passada, que trata de iniciativas para estimular a ocupação de imóveis tombados. Ao mencionar os hotéis, técnicos da prefeitura explicaram que a ideia é permitir a subdivisão das edificações “em unidades hoteleiras ou unidades residenciais independentes”.

– Com suítes que medem de 33 a 99 metros quadrados (fora a presidencial, que tem 231), o Nacional, projetado por Oscar Niemeyer, reabriu na semana passada. Fechou em 1995, depois da falência do Grupo Interunion, e reabriu em 2016, por apenas 15 meses. Os atuais donos informaram que o interesse é manter o imóvel como hotel.

FONTE: O Globo

Dias depois de bancos privados, como Bradesco e Itaú Unibanco, terem diminuído os juros do crédito imobiliário, a Caixa Econômica Federal também anunciou ontem redução em suas taxas. A menor taxa praticada pelo banco, que detém 69% do mercado, passou de 8,5% para 7,5% ao ano, e a maior, de 9,75% para 9,5% ao ano, mais a Taxa Referencial (TR). Estudo de Ana Maria Castelo, coordenadora de projetos da Construção da FGV, mostra que cada ponto percentual de corte nos juros imobiliários tem potencial para incluir até 800 mil famílias no financiamento da casa própria. Especialistas destacam, no entanto, que a recuperação do mercado imobiliário depende da retomada mais consistente da economia brasileira, especialmente de indicadores de emprego e renda.

– Indiscutivelmente, a queda nos juros tem potencial para inserir mais famílias no mercado de crédito, mas elas precisam se sentir seguras para se comprometer com financiamentos de longo prazo. Há muitas questões em discussão, como as próprias exigências dos bancos e o direcionamento de recursos para famílias de mais baixa renda pleitearem o crédito – comenta Ana Maria, que, em seu cálculo, levou em consideração o rendimento da população de acordo com pesquisa do IBGE de 2017 e a renda mínima exigida para financiar 80% de um imóvel no valor de R$ 400 mil.

As novas taxas da Caixa entram em vigor na segunda-feira e valem para novos contratos. Serão beneficiados contratos enquadrados no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), com recursos da poupança para imóveis até R$ 1,5 milhão, e no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) – dentro do modelo tradicional, corrigido pela TR, hoje zerada.

Bradesco e Itaú reduziram suas taxas para 7,3% e 7,45% ao ano mais TR, respectivamente. O Banco do Brasil pratica taxas mínimas a partir de 7,99% ao ano mais TR, para financiamento em 35 anos. Já o Santander oferece taxas mínimas de 7,99%.

O movimento, dizem os bancos, foi possível devido ao novo cenário de juros baixos. A taxa básica de juros, a Selic, está em seu menor patamar histórico: 5,5% ao ano.

– Essa é uma reação à redução consistente da taxa de juros. Nós reagiremos a qualquer movimento do Banco Central (BC). Se o BC continuar baixando os juros, nós seguiremos essa direção afirmou o presidente da Caixa, Pedro Guimarães.

Segundo uma simulação da Caixa, em um financiamento de R$ 300 mil, com prazo de pagamento de 30 anos, por exemplo, o valor da prestação cairá R$ 232,97 com a taxa mais baixa, saindo de R$ 2.879,78 para R$2.646,81.

O consultor José Urbano Duarte diz que corte nos juros é sempre inclusivo. No mesmo financiamento de R$ 300 mil, destaca ele, a redução de um ponto percentual equivale, em média, a uma renda 10% menor. Ou seja, com uma taxa de 8%, é necessário ter renda mensal de R$ 7.100; com 7%, cai para R$ 6.450.

Em agosto, a Caixa lançou a modalidade indexada à inflação. Por ela, a taxa mínima é de 2,95% ao ano, e a máxima, de 4,95%, mais o índice de preços. Estes percentuais não serão alterados nos próximos seis meses, segundo Guimarães, porque a linha é recente e ainda está sendo avaliada.

PRINCÍPIO DE RECUPERAÇÃO

O movimento de redução dos juros pelos bancos já começou a se refletir na expansão do crédito. Segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o volume concedido chegou a R$ 47,1 bilhões, de janeiro a agosto deste ano, 31,4% maior do que o registrado no mesmo período de 2018. Felipe Pontual, diretor executivo da Abecip, lembra que os juros futuros são os indicadores observados pelo mercado imobiliário para projetar as taxas do setor. Em dezembro de 2017, os juros futuros, em dez anos, estavam em 10,9%. Em setembro deste ano, a taxa ficou em 7,2%. A projeção de cinco anos, que em 2017 estava em 10,2%, fechou o mês passado em 6,5%.

– A contratação de crédito imobiliário está indo melhor do que o esperado, com crescimento acelerado. O clima está mais favorável com perspectiva de controle das contas públicas, inflação sob controle e aprovação da reforma da Previdência – diz Pontual.

No Rio de Janeiro, o volume de negócios fechados ensaia uma reação do setor. Pesquisa do Secovi Rio registrou crescimento de 13% no número de imóveis negociados na cidade entre janeiro e agosto de 2019, na comparação com mesmo período do ano passado. O total de imóveis negociados chegou a 30.698 este ano, contra 27.272 nos oito primeiros meses de 2018. Há dois anos, o número de fechamento de contratos, neste período, não passou de 21.517.

– Hoje, o preço dos imóveis no mercado passa por uma estabilidade. Para o setor, este indicador demonstra que a demanda está voltando e reaquecendo o mercado, ainda que numa velocidade reduzida observa Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi Rio.

Miguel José Ribeiro de Oliveira, diretor executivo de Estudos e Pesquisas Econômicas da Associação Nacional dos Executivos de Finanças e Contabilidade (Anefac), avalia que o impacto da queda dos juros terá efeitos limitados a curto prazo: – A compra do imóvel leva em conta orçamento das famílias, manutenção de emprego, composição de renda. E o endividamento das famílias está muito alto.

FONTE: O Globo

Poucas pessoas sabem, mas é possível trocar o financiamento imobiliário de um banco para outro, pedindo a portabilidade. E com a queda na taxa de juros (Selic) de 14,25% para 6% ao ano, o menor patamar histórico, é um bom momento para reavaliar o financiamento e comparar as taxas no mercado. Segundo o Banco Central (BC), em 2018, foram feitos 5.535 pedidos de portabilidade de crédito imobiliário — aumento de 453,8% em relação a 2017. No primeiro semestre deste ano, já foram 3.466 migrações.

Apesar do crescimento, o número ainda é pequeno perto de outras modalidades de crédito. Para os especialistas, a principal causa disso é a desinformação sobre essa possibilidade. Outra razão é que não havia antes um ambiente econômico favorável como o de agora, com a melhoria da regulação e a maior competição desse crédito.

— A transação só faz sentido quando a economia está melhorando, e os juros estão em queda, como agora, porque é preciso haver interesse do cliente em mudar e do banco em aceitar o novo crédito — afirma Miguel José de Oliveira, executivo da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac).

Nessa modalidade, o cliente precisa avaliar com o novo banco quais seriam as condições de financiamento sem mudar o saldo devedor nem o prazo. É preciso ter o imóvel já pronto e estar adimplente. Chegando-se a um acordo, o novo banco comunica ao anterior que recebeu o crédito. O banco original pode oferecer uma contraproposta ou passar todas as informações para a nova instituição financeira. E, cada vez mais, os bancos estão interessados em negociar.

— Os pedidos quase dobraram neste ano. Há uma tendência. Temos interesse em receber os clientes porque esse crédito possibilita um relacionamento de longo prazo. O mercado está entrando em uma dinâmica nova, de mais concorrência — afirma Paulo Duailibi, superintendente executivo de Negócios Imobiliários do Santander.

Para Alberto Ajzental, professor de economia e negócios imobiliários da FGV PEC, esse é o momento de negociar, e qualquer redução representa uma economia significativa:

— Para os bancos é negócio receber novos clientes, mas eles não incentivam, porque podem perder. É preciso ser proativo.

O que avaliar na hora de tomar a decisão

É preciso avaliar a possível economia obtida com a redução de juros e os custos envolvidos. Para comparar os juros, o consumidor precisa olhar o Custo Efetivo Total (CET), que mostra o custo total do financiamento, e não apenas os juros nominais. Será cobrada novamente uma taxa de avaliação do imóvel, que em geral é de R$ 3.100, e uma taxa de cartório para a averbação fiduciária. Os custos são baixos perto da economia com um financiamento de longo prazo. Quanto maior o percentual de redução de juros e o tempo restante de financiamento, maior é a economia.

Antes de trocar de banco, o mais indicado a fazer, segundo os especialistas, é pedir uma cotação no mercado e tentar uma contraproposta.

— Para avaliar qual será de fato o Custo Efetivo Total, é importante pedir uma avaliação com os bancos do mercado. Mas, antes de fechar com o mais competitivo, negocie com seu banco com essa avaliação de mercado. Este não vai querer perder um bom cliente. E, sem a mudança, não se pagam os custos extras — afirma Tiago Sayão, professor de Economia do Ibmec/RJ.

Para os bancos, reduzir um pouco os juros e manter um bom cliente é bastante vantajoso. Segundo cálculos de Daniel Linger, da RB Investimentos, enquanto a taxa básica de juros caiu, o spread do crédito imobiliário (ganho dos bancos com o crédito) aumentou, já que o custo do crédito, com o menor rendimento da poupança, caiu mais do que as taxas cobradas.

— Espera-se que os juros caiam ainda mais, e os bancos estão concorrendo. A portabilidade faz todo sentido neste momento — diz Linger.

Condições dos bancos

Banco do Brasil
Condições podem ser simuladas no site, no app BB ou no autoatendimento. É preciso aprovação de crédito e de risco pela seguradora e abertura de conta-corrente.

Bradesco
Aceita clientes por portabilidade, e os contratos são analisados caso a caso.

Caixa Econômica Federal
Aceita clientes por portabilidade, que devem cotar as condições em agências.

Itaú Unibanco
Opera em fase de testes para oferecer o serviço a todos os clientes nos próximos meses.

Santander
Aceita clientes por portabilidade, que devem cotar as condições em agências.

Fonte: Jornal Extra